04 апреля 2026 г. 07:36

Что такое «дом блокированной застройки» с 1 марта 2022 года

С 1 марта 2022 г. в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) и Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) официально введены два самостоятельных типа жилой недвижимости:

1. Многоквартирный дом — классическое здание с тремя и более квартирами.
2. Дом блокированной застройки, совершенно новая категория.

Определение содержится в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ и дублируется в п. 40 ст. 1 ГрК РФ:

Жилой дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим (другими) жилыми домами в одном ряду общей боковой стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Ключевые признаки:

• Максимум 3 этажа.
• Не более 10 блоков (каждый блок = один дом).
• Боковые стены общие, но без окон и дверей.
• Самостоятельный выход каждого блока на участок.

Как выглядит «блок» на деле

На практике получается «двухквартирный» или «четырёхквартирный» дом, где:

• Каждая половина (или часть) имеет свой кадастровый номер.
• Между блоками несущая стена без проёмов.
• У каждого блока свой вход и свой участок, либо оформленный в долевую собственность.

Земельный участок: что разрешено и что запрещено

Разрешённый вид использования земельного участка (РВИ) для таких домов должен содержать формулировку:

• «Для размещения жилых домов блокированной застройки»,
• либо «под блокированную застройку».

Если РВИ указано иначе (например, «индивидуальный жилой дом»), в ЕГРН вносится именно такой тип, и далее возникают сложности при попытке «разделить» объект.

От долевой собственности к раздельной: пошаговая схема

Чаще всего собственники задаются вопросом: «Как разделить один объект на два отдельных дома?»

1. Проверка РВИ: если участок оформлен под «индивидуальный жилой дом», сначала нужно изменить разрешённое использование через администрацию/комитет по земельным ресурсам.
2. Заказ технического плана у кадастрового инженера.
3. Раздел здания на два самостоятельных объекта капитального строительства (ОКС) с новыми кадастровыми номерами.
4. Государственная регистрация новых объектов в Росреестре.
5. Раздел участка (если он был в долевой собственности) либо выдел доли в натуре.

Важно! Без предварительного изменения РВИ регистратор откажет в разделе: объект не будет соответствовать «дому блокированной застройки».

Как оформить кадастровый учёт

Распространённые ошибки собственников

• Игнорирование РВИ: после отказа Росреестра придётся заново менять кадастровые записи.
• Отсутствие отдельных выходов: если блок не имеет независимого входа, он не признаётся «домом».
• Превышение параметров: 4-й этаж или 11-й блок автоматически выводят объект из категории «блокированной застройки».

Налоги и коммуналка: как меняется статус

После раздела:

• Налог на имущество начисляется по кадастровой стоимости каждого блока (ставки могут быть меньше, чем у ИЖД).
• Коммунальные услуги разделяются: каждый блок получает собственный лицевой счёт.
• Капремонт оплачивается отдельно каждым блоком либо объединяется в ТСЖ/ТСН блокированной застройки.

Краткий FAQ

Можно ли построить 5 блоков на одном участке?

Да, но не более 10 и не выше 3 этажей. РВИ должен это допускать.

Нужен ли проект на блок длиной 6 м?

Если блок — объект капитального строительства, требуется эскизный проект и уведомление о планируемом строительстве (форма № 1).

Можно ли сделать из ИЖД блокированную застройку без раздела участка?

Можно, если участок оформлен как единое целое и каждый будущий блок имеет свой выход. Однако раздел участка обычно необходим для прозрачной собственности.

Жилой дом блокированной застройки — это гибрид между ИЖД и многоквартирным домом. Он позволяет:

• Экономить на налогах;
• Иметь отдельный вход и участок;
• Разводить право собственности без долевых споров.

Главное: проверьте РВИ земельного участка, соблюдайте параметры (≤ 3 этажа, ≤ 10 блоков) и закажите технический план до начала строительства или раздела.

Информация актуальна по состоянию на апрель 2026 г. При изменениях законодательства проконсультируйтесь со специалистом по градостроительному праву.