Ключевая мысль: при покупке жилого дома (или квартиры) с 1 января 2026 г․ россиянин может вернуть до 1 300 000 рублей (при ставке НДФЛ 13 %) или до 2 200 000 рублей (при ставке 22 %)․ Для этого нужно правильно оформить имущественный налоговый вычет по ст․ 220 НК РФ․

Когда возникает право на вычет?

• Покупка готового дома: с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН․
• Долевое строительство: с даты подписания акта приёма-передачи, но подать декларацию можно только после регистрации права․
• Покупка земли + строительство: право появляется после регистрации дома на этом участке․

Важно! Вычет предоставляется за календарные годы, следующие после возникновения права, включая год регистрации (письмо ФНС РФ от № БС-4-11/7827)․

Какие расходы учитываются?

Максимальные суммы возврата в 2026 году

1. Основной вычет: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб․ (или 2 000 000 × 22 % = 440 000 руб․ при повышенной ставке)․
2. Ипотечный вычет: 3 000 000 × 13 % = 390 000 руб․ (или 660 000 руб․ при 22 %)․

Кто имеет право?

• Резиденты РФ, получающие доход, облагаемый НДФЛ․
• Совершеннолетние (или эмансипированные) собственники․
• Родители за детей-долевиков (с 2025 г․ без ограничений на сумму)․

Не имеют права: ИП на спецрежимах, безработные, покупатели у близких родственников․

Пошаговая инструкция получения вычета

Шаг 1․ Собрать документы

• Паспорт․
• Свидетельство о регистрации права / ЕГРН․
• Договор купли-продажи (ДДУ)․
• Акт приёма-передачи․
• Платёжные документы (банковские выписки, чеки)․
• Ипотечный договор и справка о процентах (при наличии кредита)․

Шаг 2․ Выбрать способ подачи

1. Через личный кабинет ФНС (nalog․gov․ru): быстрее, меньше ошибок․
2. Через работодателя — можно начать получать вычет ежемесячно без ожидания конца года․
3. По почте или лично в ИФНС — классический способ․

Шаг 3․ Заполнить 3-НДФЛ

• Указать доходы (форма 2-НДФЛ от работодателя)․
• Отразить расходы на жильё (лист «Д1»)․
• Отразить ипотечные проценты (лист «Д2»)․

Шаг 4․ Подать и дождаться возврата

Срок рассмотрения — 3 месяца․ Деньги приходят на карту или счёт, указанный в заявлении․

Частые ошибки и нюансы

• Не вычитать материнский капитал․ Пример: дом стоит 5 млн, 600 тыс․ — маткапитал․ База вычета = 4,4 млн, но максимум 2 млн․
• Уволенные и безработные․ Пока нет дохода, вычет не используется․ Он «замораживается» и возобновляется при появлении дохода․
• Вычет за несколько лет․ Если в 2024 г․ вычет не «сгорел», его можно использовать в 2025–2026 гг․, пока не исчерпается лимит․
• Продажа до 3 лет․ При продаже дома ранее 3 лет после регистрации придётся уплатить НДФЛ с прибыли, но вычет сохраняется․
• Оформление через работодателя․ Удобно, если нужны деньги «здесь и сейчас» — НДФЛ не удерживают из зарплаты․

Примеры расчёта

Пример 1: Покупка дома за 3 млн руб․ без ипотеки

• База вычета: 2 млн руб․
• Возврат: 260 000 руб․ (при ставке 13 %)․
• Остаток 1 млн руб․ можно использовать при следующей покупке․

Пример 2: Дом + ипотека 6 % на 5 млн руб․, переплата 1 млн руб․

• Основной вычет: 2 млн × 13 % = 260 000 руб․
• Ипотечный вычет: 1 млн × 13 % = 130 000 руб․

Что нового в 2026 году

• Увеличение ставки НДФЛ до 22 % для доходов сверх 5 млн руб․ Удержанный 22 % тоже можно вернуть, но в пределах 2 млн руб․ базы․
• Единый портал «Госуслуги» теперь полностью интегрирован с ФНС: подача заявления и отслеживание статуса в мобильном приложении․

Краткий чек-лист перед подачей

1. Проверь ЕГРН на наличие записи о праве собственности․
2. Убедись, что расходы оплачены из личных средств (без материнского капитала)․
3. Скачай форму 2-НДФЛ за предыдущий год․
4. Заполни 3-НДФЛ онлайн или на бумаге․
5. Отправь через сервис ФНС или работодателя․