Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) закрепляет основы правового механизма, в рамках которого собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ управления своим имуществом, а также содержит ключевые положения о договоре управления․ В 2025–2026 гг․ нормативка претерпела ряд изменений, важных для всех участников жилищных отношений: собственников, управляющих и ресурсоснабжающих организаций․
Общее положение: что регулирует ст․ 161 ЖК РФ
Пункт 1 статьи 161 устанавливает, что управление многоквартирным домом осуществляется по решению собственников помещений․ До 8 февраля 2020 г․ действовала «обязаловка» вводить дом в эксплуатацию только через управляющую организацию, но Федеральный закон от № 4-ФЗ отменил это требование․ Однако с 2026 г․ (вступление в силу поправок, принятых Госдумой и одобренных Советом Федерации ) правила снова ужесточаются: если доля РФ в общем имуществе дома превышает 50 %, управление может осуществляться только через управляющую компанию (УК) или ТСЖ/кооператив;
Способы управления: 4 варианта на выбор собственников
На общем собрании жильцы могут выбрать любой из следующих форматов:
- Управляющая организация (через договор управления)․
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ)․
- Жилищный кооператив․
- Прямое управление собственниками (возможно только в домах без доли РФ > 50 %)․
Выбор фиксируется протоколом общего собрания․ При этом важно:
- соблюсти кворум (50 %+1 голос от общей площади);
- опубликовать решение в ГИС ЖКХ в течение 5 рабочих дней․
Договор управления: суть и обязательные условия
Стороны договора
Принципал, собственники помещений (в лице общего собрания)․
Представитель — управляющая компания, обладающая лицензией Министерства регионального развития РФ․
Содержание договора (ст․ 162 ЖК РФ, ч․ 8․2 после изменений 2025 г․)
- Перечень услуг (техобслуживание, ремонт, вывоз мусора, уборка территории)․
- Тарификация и порядок индексации платы․
- Ответственность УК за неисполнение или некачественное исполнение․
- Срок действия (не менее 1 года, автоматическая пролонгация при отсутствии возражений)․
- Порядок расторжения: инициатива УК возможна только после предупреждения за 3 месяца․
Новые положения 2026 г․
Поправки, внесённые Законом от декабря 2025 г․, добавили в п․ 5 ч․ 8 ст․ 161 и ч․ 8․2 ст․ 162 ЖК РФ:
- Обязательное ежеквартальное предоставление УК расширенного отчёта в ГИС ЖКХ (включая фото-/видеофиксацию выполненных работ)․
- Возможность досрочного расторжения договора по инициативе собственников без суда, если за это проголосовало ≥ 2/3 голосов от общей площади;
- Обязанность УК обеспечить электронное голосование при подготовке общих собраний через госуслуги․
Алгоритм заключения договора управления
Шаг 1․ Инициировать общее собрание собственников․
Шаг 2․ Утвердить перечень услуг и максимальный тариф․
Шаг 3․ Провести конкурс (если выбор УК) или сформировать ТСЖ/кооператив․
Шаг 4․ Подписать договор управления (форма типового договора утверждена Приказом Минстроя РФ № 937/пр от )․
Шаг 5․ Зарегистрировать договор в ГИС ЖКХ в течение 3 рабочих дней․
Ответственность сторон
| Нарушение | Последствия для УК | Последствия для собственников |
|---|---|---|
| Повышение тарифа без собрания | Штраф до 500 000 ₽, аннулирование лицензии | Возврат переплаты + неустойка 1/300 ставки ЦБ за каждый день |
| Отказ от оплаты услуг | — | Начисление пени, ограничение коммунальных услуг |
| Невыполнение обязательств по ремонту | Взыскание убытков, расторжение договора | Право требовать компенсацию или изменить способ управления |
Что делать собственникам в 2026 году
- Проверьте долю РФ в общем имуществе — выписка из ЕГРН доступна через Госуслуги․
- Организуйте общее собрание до 30 июня 2026 г․, чтобы привести документы в соответствие с новыми требованиями․
- Аудируйте действующий договор управления — подготовьте дополнительное соглашение о расширенной отчётности и электронном голосовании․
- Установите систему видеонаблюдения за работами УК, новый регламент требует визуального контроля качества․
Статья 161 ЖК РФ — это «точка сборки» всех прав и обязанностей собственников и управляющих организаций․ После последних 2025–2026 гг․ изменений документ стал жёстче: выбор способа управления ограничен для домов с госдолей, усилилась отчётность УК, появился удобный механизм досрочного расторжения․ Своевременное ознакомление с новеллами позволит избежать штрафов, снизить расходы и повысить качество обслуживания․
Важно! Уточняйте актуальные формы протоколов и типовые договоры на официальном портале ГИС ЖКХ (dom․gosuslugi․ru) или в территориальном управлении Министерства регионального развития РФ․