Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое многоквартирный дом (МКД)?

Согласно статье 15 ЖК РФ, многоквартирным домом признаётся здание, состоящее из двух и более квартир, имеющее общее имущество всех собственников (лифты, лестничные клетки, крыши, подвалы, придомовую территорию) и подлежащее обязательному управлению.

Зачем нужно выбирать способ управления?

Собственники помещений обязаны в течение одного года после ввода дома в эксплуатацию выбрать один из способов управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). При невыборе орган местного самоуправления вправе назначить временную управляющую компанию.

Три основных способа управления МКД

Непосредственное управление собственников

• Собственники лично или через выборного представителя решают вопросы содержания и ремонта общего имущества.
• Заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, подрядчиками.
• Требует высокой активности жильцов и знания жилищного законодательства.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

• Юрлицо, создаваемое самими собственниками (ст. 135-144 ЖК РФ).
• Имеет расчётный счёт, может нанимать УК или обслуживаться самостоятельно.
• Принимает решения на общих собраниях; управляет общим имуществом в своём интересе.

Управляющая организация (УК)

• Выбирается большинством голосов на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ).
• Деятельность обязательно лицензируется (за исключением ТСЖ/кооперативов, действующих «на себя»).
• Заключается договор управления (ст. 162 ЖК РФ), в котором прописаны:
  1. Перечень услуг и работ;
  2. Размер платы и порядок расчётов;
  3. Периодичность отчётности перед собственниками;
  4. Ответственность сторон.

Как выбрать способ управления: пошаговая инструкция

1. Организовать общее собрание: лично или в форме заочного голосования (ст. 45-47 ЖК РФ).
2. Определить кворум: доля голосующих по площади ≥ 50 %. При неявке снижается до 25 % на повторном собрании (новая поправка 2026 г.).
3. Принять решение простым большинством голосов присутствующих.
4. Уведомить органы местного самоуправления: в течение 3 дней после собрания.
5. Заключить договор (при выборе УК или ТСЖ) и внести сведения в ЕГРЮЛ/ЕГРН.

Что такое совет МКД и зачем он нужен?

Совет создаётся по решению общего собрания собственников (ст. 161.1 ЖК РФ):

• Контролирует деятельность УК или ТСЖ.
• Готовит повестку и проекты решений для общих собраний.
• Вправе получать вознаграждение, если такое решение принято собранием.

Срок полномочий: 2 года, если иное не предусмотрено уставом.

Особые случаи

Дом в государственной или муниципальной собственности

Управление осуществляется по договору с УК, заключённому органом местного самоуправления (ст. 163 ЖК РФ).

Истёк срок лицензии у УК

С 01 января 2026 г. УК, не продлившая лицензию, теряет право управления. Собственники обязаны в течение 30 дней выбрать новую УК или перейти на другой способ управления.

Ответственность за нарушение порядка управления

• Неустойка по договору управления.
• Административные штрафы до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).
• В судебном порядке возможно обязание провести собрание или расторжение договора с УК.

Краткий чек-лист собственника

Правильный выбор способа управления МКД — основа комфортного и безопасного проживания. Собственники могут:

• Не экономить на времени и усилиях, выбирая непосредственное управление;
• Объединяться в ТСЖ для максимального контроля;
• Перепоручать всё профессиональной УК с лицензией и прозрачной отчётностью.

Важно: решения принимаются только на общем собрании собственников. Без активности жильцов любой способ управления превращается в формальность.