Давайте разберёмся, возможно ли это на практике и какие нормы регулируют статус придомовой территории.

Что говорит закон о собственности на землю под МКД

Статья 36 ЖК РФ прямо указывает:

• земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности;
• доли каждого собственника определяются пропорционально площади его квартиры/помещения к общей площади всех помещений дома;
• отдельное решение органов власти о возникновении права общей долевой собственности не требуется — оно возникает автоматически после государственной регистрации права хотя бы на одно помещение в доме;

218-ФЗ от г. усиливает этот принцип: при регистрации права на любое помещение в МКД одновременно регистрируется доля в общем имуществе, куда включается и земельный участок.

Когда земля может оказаться в собственности «одного физлица»

Участок до г. не был оформлен

Если до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.) участок не был сформирован и не стоял на кадастровом учёте, он считается находящимся в муниципальной собственности.
В этом случае один человек (физическое лицо) может:

1. обратиться в местную администрацию с инициативой о формировании участка под МКД;
2. выполнить кадастровые работы за свой счёт;
3. оформить землю в аренду или в собственность — но только при наличии решения общего собрания собственников МКД.

Без согласия большинства собственников (≥50 % + 1 голос) участок не может быть передан одному лицу — иначе сделка будет признана недействительной (практика судов 2024-2025 гг.).

Участок был сформирован, но не поставлен на кадастровый учёт

Земля по-прежнему числится за муниципалитетом. Чтобы перевести её в долевую собственность жильцов:

• необходимо подать межевой план в Кадастровую палату;
• после постановки на учёт право автоматически переходит к всем собственникам помещений.

Исключение: если дом признан аварийным и подлежит сносу, администрация может изъять участок в муниципальную собственность (пример — постановления администраций Ростова и Омска 2025-2026 гг.).

Судебные споры: реальные кейсы

Кейс 1: «Дом без земли»

В 2024 г. жители дома № 15 по ул. Ленина (г. Самара) подали в суд на мэрию, требуя признать бездействие незаконным: муниципалитет не формировал участок с 1998 г. Суд обязал администрацию:

• провести межевание;
• передать участок в долевую собственность собственников квартир.

Кейс 2: «Один собственник против всех»

В 2025 г. предприниматель из г. Тюмени пытался оформить землю под МКД в единоличную собственность, ссылаясь на «довоенные» документы 1950-х годов; Суд признал документы утратившими силу и подтвердил право всех жильцов на долевое владение.

Как оформить землю под МКД жильцам: пошаговая схема

Шаг 1. Организовать общее собрание собственников, утвердить решение о формировании участка (протокол ОСС + ≥50 % голосов).
Шаг 2; Заказать кадастровые работы (межевание, топосъёмку).
Шаг 3. Подать заявление в орган местного самоуправления на предоставление земельного участка.
Шаг 4. Получить выписку из ЕГРН, где участок будет указан как «в общей долевой собственности собственников помещений».
Шаг 5. Зарегистрировать право в Росреестре (одновременно с регистрацией прав на квартиры).

Ключевые выводы

• Невозможно стать единоличным собственником всей придомовой территории МКД без согласия всех или большинства жильцов.
• Автоматически право общей долевой собственности на землю возникает у каждого владельца квартиры после постановки участка на кадастровый учёт.
• Если участок не оформлен, он принадлежит муниципалитету, и любые действия по его разделу требуют решения общего собрания.