С 1 января 2019 года в России вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ‚
кардинально изменивший правила организации и функционирования садоводческих‚ огороднических и дачных некоммерческих товариществ․
Одним из самых острых вопросов для участников СНТ стало: «Кому теперь принадлежат земли общего пользования?»
В этой статье мы подробно разберёмся‚ кто стал собственником дорог‚ проездов‚ детских площадок и других «общих» территорий‚
можно ли их отчуждать и как оформить право собственности в 2026 году․

Что понимается под землями общего пользования (ЗОП) в СНТ

Согласно п․ 6 ст․ 1 217-ФЗ‚ к землям общего пользования относятся:

• проезды‚ дороги внутри СНТ;
• пешеходные тропинки‚ тротуары;
• площадки под общестроительные объекты (водопроводные колодцы‚ трансформаторные подстанции);
• детские и спортивные площадки;
• парковки‚ зоны отдыха‚ зелёные насаждения;
• иная территория‚ не закреплённая за конкретным участком и предназначенная для общего использования․

Кому теперь принадлежат ЗОП: новая модель собственности

«До» 217-ФЗ

До 2019 года земли общего пользования чаще всего числились на балансе самого СНТ
как юридического лица либо вообще не были оформлены (особенно в старых товариществах‚ созданных до 2004 года)․
Это позволяло правлению распоряжаться территорией без согласования с собственниками участков․

«После» 217-ФЗ

С введением нового закона модель изменилась:

• ЗОП перешли в долевую собственность всех членов СНТ‚ у которых есть право собственности (пожизненного наследуемого владения) на садовые участки в границах товарищества (ч․ 1 ст․ 21 217-ФЗ)․
• Доли каждого собственника пропорциональны площади его индивидуального участка к общей площади всех участков в СНТ․
• Доли автоматически переходят к новому владельцу при продаже или ином отчуждении участка (ч․ 3 ст․ 21 217-ФЗ)․

Можно ли отчуждать ЗОП или выделять долю «в натуре»?

Запрета на отчуждение отдельно от участка НЕТ‚ но есть ограничения

Важно! Долю в праве общей долевой собственности на ЗОП нельзя выделить в натуре и нельзя передать третьим лицам без одновременного перехода права на садовый участок (п․ 4 ст․ 21 217-ФЗ)․

Передача ЗОП третьим лицам: только с согласия общего собрания

Правление СНТ не может самостоятельно продать или подарить‚ например‚ дорогу или детскую площадку․
Для этого необходимо:

1. Созвать общее собрание членов СНТ․
2. Утвердить решение не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников участков (ч․ 1 ст․ 14 217-ФЗ)․
3. Уведомить Росреестр и установить кадастровый учёт‚ если ранее не учтено․
4. Заключить сделку только в письменной форме и зарегистрировать переход права в Росреестре․

Пошаговая инструкция: как оформить ЗОП в долевую собственность в 2026 году

1. Шаг 1․ Подготовительное общее собрание
   • Утвердите перечень ЗОП‚ их границу и площадь․
   • Выберите способ образования долей (обычно пропорционально площади участков)․
   • Принимайте решение большинством голосов․
2. Шаг 2․ Кадастровый учёт
   • Закажите кадастровую выписку или подготовьте межевой план․
   • Если ЗОП не ставились на кадастровый учёт, сделайте это через кадастрового инженера․
3. Шаг 3․ Регистрация права общей долевой собственности
   • В Росреестр подайте заявление от имени СНТ (через правление) с приложением:
   • протокола общего собрания;
   • межевого плана (или схемы территории);
   • сведений о всех собственниках участков (выписки ЕГРН)․
4. Шаг 4․ Получение ЕГРН
   • После проверки Росреестр внесёт запись‚ что земля общего пользования находится
     в общей долевой собственности членов СНТ․

Особенности земель сельхозназначения

Земли общего пользования в СНТ относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения․
Это накладывает дополнительные ограничения:

• Изменение категии возможно только в порядке‚ установленном Земельным кодексом РФ․
• Перевод в «земли населённых пунктов» требует схемы территориального планирования и согласования с органами местного самоуправления․

Частые ошибки и советы юриста

1 января 2026 года закон 217-ФЗ уже семь лет в силе․
Земли общего пользования в СНТ окончательно перешли в долевую собственность всех собственников участков․
Теперь любые действия с такими землями (аренда‚ продажа‚ выкуп под строительство инфраструктуры)
возможны только с одобрения общего собрания и при условии соблюдения кадастрового учёта․
Индивидуально выделить «свою» долю нельзя — она автоматически переходит вместе с участком․
Своевременное оформление прав на ЗОП защитит членов СНТ от произвола и сохранит общее имущество для будущих поколений дачников․