Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Земли общего пользования — ключевой элемент городской среды‚ на который не распространяется действие градостроительных регламентов в привычном понимании. В статье разберёмся‚ какие участки считаются «общего пользования»‚ какие правила и ограничения на них действуют с учётом последних изменений Градостроительного кодекса РФ (ред. ‚ вступ. ).

Понятие «земли (территории) общего пользования»

• Пункт 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ и ст. 30 ГрК РФ определяют территории общего пользования как земельные участки‚ занятые площадями‚ улицами‚ проездами‚ набережными‚ береговыми полосами‚ скверами‚ бульварами и иными объектами‚ которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.
• Основной признак — свободный доступ без специального разрешения.
• Такие территории могут находиться в пределах населённых пунктов или вне их‚ но чаще всего встречаются в границах городских и сельских поселений.

Что НЕ относится к землям общего пользования?

Не путать с:

• землями лесного фонда;
• землями сельскохозяйственного назначения;
• землями‚ предоставленными под индивидуальное строительство или ИЖС.

Место земель общего пользования в системе градостроительного регулирования

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Согласно п. 3 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешений на строительство запрещена‚ если отсутствуют утверждённые ПЗЗ. Однако:

• на территориях общего пользования разрешение может быть выдано лишь в исключительных случаях (линейные объекты‚ объекты культурного наследия‚ территории общего пользования‚ земли лесного фонда).

Градостроительные регламенты

Ч. 4 ст. 36 ГрК РФ прямо указывает:

«Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки‚ расположенные в границах территорий общего пользования».

Это означает‚ что параметры разрешённого строительства (высота‚ плотность‚ процент застройки) на таких участках устанавливаются иными нормативными актами — например‚ правилами благоустройства‚ дорожными регламентами‚ санитарными нормами.

Права и обязанности участников градостроительных отношений

Проект планировки территории и земли общего пользования

Согласно ст. 42 ГрК РФ проект планировки обязан:

1. определять границы территорий общего пользования;
2. обосновывать функциональное назначение каждого такого участка;
3. согласовывать размещение линейных объектов (инженерные сети‚ дороги‚ велосипедные дорожки).

Последние изменения 2024-2025: что нового?

• 01 марта 2025 г. вступили в силу поправки‚ уточняющие перечень исключений‚ при которых допустимо строительство на землях общего пользования (подземные инженерные сети‚ объекты культурного наследия).
• Ужесточены требования к согласованию проектов — теперь обязательна публичные слушания при любых работах в границах территорий общего пользования.
• Введён понижающий коэффициент 0‚7 к плотности застройки линейных объектов‚ если они проходят через такие территории.

Краткий алгоритм действий для застройщика

1. Проверить на кадастровой карте‚ относится ли участок к категории «территория общего пользования».
2. Убедиться‚ что проект планировки территории учитывает нужные границы.
3. Подготовить проект в соответствии с исключительными основаниями (ст. 51 ГрК РФ).
4. Провести публичные слушания.
5. Получить заключение органа охраны объектов культурного наследия (если применимо).
6. Оформить разрешение на строительство в упрощённом или исключительном порядке.

Земли общего пользования — особая категория‚ на которую не действуют градостроительные регламенты в полном объёме. Их использование регулируется ПЗЗ‚ проектами планировки и отраслевыми нормативами. После последних изменений 2024-2025 гг. любое строительство на таких участках возможно лишь при наличии чётко определённых исключений и обязательного согласования с общественностью.

Полезный совет: перед началом проектных работ запросите в муниципалитете схему территории общего пользования и ознакомьтесь с актуальными ПЗЗ — это минимизирует риски отказа в разрешении на строительство.