С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, кардинально меняющий подход к определению видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков, расположенных в границах земель населённых пунктов․
Раньше разночтения между регионами позволяли трактовать назначение земель гибко, что часто приводило к спорам и правовой неопределённости․ Теперь классификация стала жёстко регламентированной на федеральном уровне․
Что такое «земли населённых пунктов»
В понятие «земли населённых пунктов» входят участки, расположенные в границах:
- городов, в т․ч․ федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
- посёлков городского типа (пгт);
- сельских населённых пунктов (деревни, сёла, хутора);
- планировочных районов и кварталов, включённые в границы населённого пункта по Генплану․
Важно: если участок физически находится в границах населённого пункта, но не внесён в земли населённых пунктов кадастровой картой, он остаётся, например, землями сельхозназначения и правила ВРИ 295-ФЗ к нему не применяются․
Новая структура ВРИ: два уровня
Закон № 295-ФЗ закрепил двухуровневую систему:
- Вид разрешённого использования (ВРИ) — конкретное назначение участка (например, «многоэтажная жилая застройка», «объект торговли», «производственное здание»)․
- Вид функционального использования территории (ВФИТ) — группа ВРИ, объединённых общей функцией (например, «жилая зона», «зона общественно-делового назначения», «зона производственного назначения»)․
Основные ВФИТ в землях населённых пунктов
- Жилая зона (Ж) — участки под индивидуальные и многоквартирные дома, вспомогательное обслуживание (гаражи, мастерские)․
- Зона общественно-делового назначения (ОДН) — офисы, магазины, гостиницы, объекты здравоохранения, образования, культуры․
- Зона производственного и инженерного назначения (ПИН) — заводы, склады, коммунальные объекты, энергетика․
- Зона транспортной инфраструктуры (ТИ) — дороги, станции, парковки, гаражно-строительные кооперативы․
- Зона рекреационного назначения (РЕК) — парки, скверы, пляжи, объекты спорта и туризма․
- Зона сельскохозяйственного использования (СХ) — участки в границах населённого пункта, предназначенные для личных подсобных хозяйств, огородов, теплиц․
Как узнать ВРИ своего участка
С 1 марта 2026 года актуальную информацию можно получать:
- в онлайн-сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра;
- в выписке ЕГРН;
- в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета;
- в проекте планировки территории, размещённом на сайте местной администрации․
Что грозит за несоответствие ВРИ
Нарушение законодательства с 1 марта 2026 года влечёт:
- Административный штраф до 50 000 рублей для граждан и до 500 000 рублей для юридических лиц․
- Приостановку государственной регистрации прав на объекты недвижимости, построенные с нарушением ВРИ․
- Судебное требование о сносе самовольных построек․
- Повышенную кадастровую стоимость при использовании земли не по назначению (в некоторых регионах до 3-кратного коэффициента)․
Как изменить ВРИ
Процедура стала сложнее, но более прозрачной:
- Подать заявление в комиссию по внесению изменений в ПЗЗ администрации муниципалитета․
- Предоставить обоснование (инженерные изыскания, градостроительное обоснование, экологическое заключение)․
- Пройти публичные слушания (если изменение затрагивает интересы жителей)․
- Получить решение сессии муниципального совета и внести изменения в ЕГРН․
Срок рассмотрения заявки — до 90 календарных дней․
Особенности для Тульской области (пример)
По данным Росреестра, средняя удельная кадастровая стоимость земель кадастровых кварталов в составе земель населённых пунктов Тульской области в 2026 году составляет:
- в жилой зоне города Тулы — 42 000 руб․/м²;
- в зоне ОДН центра Тулы — 75 000 руб․/м²;
- в зоне ПИН Тульской агломерации, 18 000 руб․/м²․
При несоответствии ВРИ применяется повышающий коэффициент 1,5–3 к налогу на землю․
Ключевые советы владельцам и девелоперам
- Проверьте ВРИ до начала строительства через Публичную кадастровую карту․
- Если планируете изменение вида использования, закажите градостроительное обоснование заранее․
- Учитывайте экологические ограничения (охранные зоны ВООПТ, водоохранные полосы)․
- Контролируйте этапы согласования в администрации: заявление → экспертиза → слушания → решение․
- Не забывайте об инфраструктурных платежах (подключение к сетям) при смене ВРИ․
С 1 марта 2026 года любые строения и бизнес-объекты на землях населённых пунктов должны строго соответствовать закреплённому ВРИ․ Гибкая трактовка осталась в прошлом: теперь нарушения выявляются автоматически через ЕГРН и кадастровую оценку․ Проверьте свой участок сегодня, чтобы избежать штрафов и судебных разбирательств завтра․