Тема актуальна для всех участников рынка недвижимости, сельского хозяйства, лесного хозяйства и органов государственной власти․ В статье рассматриваются правовые основы ограничения оборотоспособности земель лесного фонда, перечень таких земель, причины ограничения и практические последствия для собственников․

Правовая база

Ограничения оборота земельных участков регулируются совокупностью федеральных нормативных актов:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) № 136‑ФЗ от  г․ (с изменениями от  г․);
• Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ) – глава 8, ст․ 1‑9;
• Федеральный закон № 15‑ФЗ от 7 марта 2005 г․ «Об особо охраняемых природных территориях»;
• Федеральный закон № 460‑ФЗ от 30 декабря 2015 г․ (изменения в ст․ 27 ЗК РФ);
• Федеральный закон № 505‑ФЗ от 30 декабря 2020 г․;
• Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г․;
• Федеральный закон № 469‑ФЗ от 4 августа 2023 г․;
• Приказ Минприроды России № 616 от  г․ «Об утверждении порядка и критериев определения невозможности использования лесов»․

Эти нормативные акты определяют, какие земельные участки считаются «изъятыми из оборота» и какие – «ограниченными в обороте», а также устанавливают порядок их использования․

Что означает «ограниченные в обороте»?

Согласно ст․ 27 ЗК РФ, ограниченные в обороте земельные участки – это такие участки, которые не могут быть переданы в частную собственность или стать предметом сделок, предусмотренных гражданским законодательством, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами․

Ограничения могут быть:

• полными (запрет на любую сделку);
• частичными (разрешено, например, аренда, сервитут, безвозмездное пользование)․

Перечень земель, ограниченных в обороте

Ниже приводится систематизированный список (по состоянию на 01 март 2026 г․), который отражает положения ст․ 27 ЗК РФ и последующие поправки:

Земли, изъятые из оборота

• земли, находящиеся в федеральной собственности (в т․ч․ земли лесного фонда);
• земли, занятые объектами национальной безопасности (военные базы, объекты ФСБ, ФСИН, атомные станции и т․п․);
• земли, принадлежащие государству в пределах особо охраняемых природных территорий (заповедники, национальные парки);
• земли, где расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности․

Земли, ограниченные в обороте (но не изъятые)

• участки из состава земель лесного фонда (ч․ 1 ст․ 8 ЛК РФ);
• земли, находящиеся в границах закрытых административно‑территориальных образований;
• участки, занятые объектами культурного наследия (историко‑культурные заповедники, музеи‑заповедники, объекты, включённые в Список всемирного наследия);
• земли, предоставленные для обороны и безопасности (объекты оборонной промышленности, таможенные нужды);
• земли, отведённые под транспортную инфраструктуру (железные дороги, автодороги федерального и регионального значения, морские порты, аэропорты);
• участки в первом поясе санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно‑бытового водоснабжения (см․ закон № 9‑ФЗ от 16 февраля 2022 г․);
• земли, отведённые под производство ядовитых веществ, наркотических средств;
• земли, загрязнённые опасными и радиоактивными отходами, а также подверженные деградации (см․ закон № 69‑ФЗ от 10 мая 2007 г․)․

Причины ограничения оборота

Ограничения вводятся в интересах:

1. Защиты экологической и биологической составляющих лесных экосистем;
2. Сохранения объектов национального стратегического значения (оборона, безопасность, атомная энергия);
3. Обеспечения санитарной защиты населения и сохранения чистых водных ресурсов;
4. Сохранения культурного и исторического наследия;
5. Контроля за использованием земель в целях предотвращения их деградации и загрязнения․

Как использовать ограниченные в обороте земельные участки?

Хотя продажа и передача в собственность запрещены, закон допускает ряд форм пользования:

• Постоянное (бессрочное) пользование – право, предоставляемое на долгосрочный срок без возмещения (ст․ 9 ЛК РФ);
• Ограниченное пользование (сервитут) – право прохода, проезда, прокладки коммуникаций;
• Аренда – договор аренды может быть заключён на срок до 49 лет (по отдельным нормативным актам – до 99 лет);
• Безвозмездное пользование – предоставление участка для выполнения государственных или общественных задач․

Все договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре и согласованию с органами, отвечающими за охрану лесов (Рослесхоз, органы исполнительной власти субъектов РФ)․

Последние изменения законодательства (2023‑2026)

Практические рекомендации для собственников и инвесторов

1. Проверка статуса участка․ Используйте Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и Федеральный лесной реестр․ В разделе «Ограничения» указываются изъятые и ограниченные земли․
2. Оценка возможности использования․ Если планируется проект, необходимо получить согласование у Рослесхоза и местных органов охраны природы․
3. Оформление договоров․ Любая аренда, сервитут или безвозмездное пользование подлежат государственной регистрации и должны содержать ссылки на соответствующие статьи ЗК и ЛК РФ․
4. Учет сроков․ Договоры аренды не могут превышать максимально установленные сроки (обычно 49 лет, в отдельных случаях – 99 лет)․
5. Контроль за соблюдением экологических требований․ При эксплуатации ограниченных земель требуется проведение экологической экспертизы и, при необходимости, разработка мероприятий по восстановлению лесного покрова․

Как проверить, относится ли ваш участок к ограничениям?

Для самостоятельной проверки выполните следующие шаги:

• Зайдите на портал Госуслуги – Росреестр;
• Введите кадастровый номер участка;
• В разделе «Ограничения» ищите пометки «изъят из оборота», «ограничен в обороте», «земля лесного фонда»;
• При необходимости обратитесь в Рослесхоз или в отдел земельных отношений вашего субъекта РФ для уточнения статуса․

Ограничение оборотоспособности земель из состава лесного фонда – это важный инструмент государственной политики, направленный на сохранение природных, стратегических и культурных ресурсов России․ Понимание правового статуса таких участков, знание перечня ограничений и умение правильно оформлять договорные отношения позволяют собственникам и инвесторам действовать в рамках закона и избегать правовых рисков․

Помните: любые сделки с ограниченными в обороте земельными участками требуют обязательного согласования с уполномоченными органами и обязательной регистрации в ЕГРН․ Нарушение установленного порядка может привести к аннулированию сделки, административной ответственности и необходимости восстановления нарушенных правовых режимов․

Статья составлена на основе нормативных актов, действующих на 19 апреля 2026 г․, а также обновлений, принятых в 2023‑2025 гг․