В России жилой фонд делится на несколько категорий в зависимости от формы собственности.
Государственный и муниципальный жилищные фонды играют ключевую роль в обеспечении жильём социально незащищённых категорий граждан, а также в реализации региональных и федеральных программ.
Ниже приведён подробный обзор правового статуса, источников формирования, форм управления и актуальных изменений, вступивших в силу в 2025 году.

Понятие жилищного фонда и его виды

• Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ).
• В зависимости от формы собственности жилой фонд подразделяется на:
  1. Частный (принадлежит гражданам и юридическим лицам).
  2. Государственный (состоит из ведомственного и регионального фондов).
  3. Муниципальный (принадлежит муниципальным образованиям).

Государственный жилищный фонд

Структура

Государственный жилищный фонд делится на:

• Ведомственный фонд — государственная собственность, закреплённая за федеральными органами власти или казёнными учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
• Региональный фонд, принадлежит субъектам Российской Федерации и используется для обеспечения жильём льготных категорий граждан (например, сирот, ветеранов, переселенцев из аварийного жилья).

Источники формирования

1. Доходы региональных и федеральных бюджетов.
2. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов (за счёт средств Фонда содействия реформированию ЖКХ).
3. Передача жилых помещений инвесторами в счёт платы за земельные участки.
4. Конфискация, безвозмездная передача, реституция.

Муниципальный жилищный фонд

В 2025 году произошли системные изменения: в рамках федерального закона муниципальный жилищный контроль упразднён, а его функции переданы органам государственного жилищного надзора субъектов РФ.
Это позволило централизовать надзор, повысить качество управления и устранить дублирование полномочий на местах.

Особенности муниципального фонда

• Формируется за счёт местных бюджетов и доходов от приватизации.
• Используется для:
  • предоставления квартир по договорам социального найма;
  • временного размещения граждан, оставшихся без жилья;
  • расселения аварийного фонда.

Формы управления государственным и муниципальным жилищным фондом

Государственный жилищный надзор и общественный контроль (ст. 20 ЖК РФ)

Изменения 2025 года

С 3 февраля 2025 года вступила в силу новая редакция статьи 20 ЖК РФ:

• упразднён муниципальный жилищный контроль;
• все полномочия по надзору за жилым фондом переданы региональным органам государственного жилищного надзора;
• сохранён общественный жилищный контроль, который осуществляют ТОС, жилищные инспекции общественных организаций и советы домов.

Полномочия государственного жилищного надзора

1. Проверка соблюдения требований к содержанию и безопасности жилых помещений.
2. Контроль за управляющими организациями.
3. Выдача предписаний, приостановление эксплуатации при аварийных рисках.
4. Ведение публичного реестра управляющих компаний и их рейтингов.

Права и обязанности нанимателей и собственников

Наниматели государственного и муниципального жилья

• Право на безвозмездное пользование жилым помещением по договору социального найма.
• Обязанность содержать помещение в надлежащем состоянии, своевременно вносить коммунальные платежи.
• Возможность приватизации (за исключением служебных и ведомственных квартир).

Собственники в государственных и муниципальных домах

Если в доме есть частные квартиры, собственники участвуют в управлении через общие собрания, могут инициировать создание ТСЖ, требовать капитального ремонта или смены управляющей компании.

Проблемные вопросы и перспективы

Проблемы

• Износ фонда: доля аварийного жилья в муниципальном секторе превышает 4 %.
• Недостаточное финансирование программ переселения.
• Коррупционные риски при распределении квартир и выборе подрядчиков на ремонт.

Перспективы

1. Централизация надзора позволит повысить эффективность контроля качества услуг ЖКХ.
2. Цифровизация: вводится Единая государственная информационная система жилищного фонда (ЕГИСЖФ).
3. Расширение долевого строительства для государственного и муниципального фонда с привлечением Фонда защиты прав дольщиков.

Краткий чек-лист для жителей

Если вы живёте в государственной или муниципальной квартире, полезно знать:

• Кто ваш наймодатель (районная администрация, ГКУ, муниципалитет).
• Где размещён региональный жилищный надзор и как подать жалобу через портал «Госуслуги».
• Как участвовать в общественном жилищном контроле через ТОС или совет дома.
• Какие документы нужны для приватизации и какие сроки установлены законом.

Государственный и муниципальный жилищные фонды, важнейший инструмент социальной политики.
Реформа 2025 года, упразднившая муниципальный контроль и усилившая региональный надзор,
должна снизить административные барьеры и повысить качество жилищных услуг.
Однако успех реформ во многом зависит от прозрачности распределения ресурсов и активного участия самих жильцов.