Ключевая мысль: в российском праве и в техническом регламенте понятие «здание» определяется через его происхождение – как результата строительных работ, а не просто как любой надземный объект.

Позиция законодательства

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ФЗ 384‑ФЗ)

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Технического регламента:

«Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземные и (или) подземные части, включающую помещения, сети инженерно‑технического обеспечения и системы инженерно‑технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных».

Градостроительный кодекс РФ

В п.13 ст.1 ГрК РФ под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений, которые являются объектами капитального строительства (п.10 ст.1); Таким образом, здание автоматически относится к категории капитального строительства.

Гражданский кодекс РФ

Статья 130 ГК РФ устанавливает критерий недвижимости: «все объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимым имуществом». Здесь нет ограничения по сроку существования объекта – важна лишь прочность связи с землей.

Основные признаки здания, зафиксированные в регламенте

1. Результат строительства – объект появляется в результате выполнения строительных работ.
2. Объемная строительная система – наличие надземных и/или подземных частей, измеряемых в трех измерениях (длина, ширина, высота).
3. Наличие помещений и инженерных сетей – включаются помещения, системы водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и т.п.
4. Определённое назначение – жильё, производство, хранение, содержание животных и др.
5. Капитальный характер – объект предназначен для длительного (обычно бессрочного) использования.

Подробный разбор признаков

Здание как результат строительства

Термин «результат строительства» подразумевает, что без выполнения строительных работ объект не может существовать. Пример: возведение монолитного фундамента, возведение стен, монтаж инженерных систем – всё это входит в понятие строительства.

Почему это важно?

• Разграничивает здания от временных построек (киоски, павильоны), которые могут быть установлены без полного комплекса строительных работ.
• Определяет правовой режим: здания подлежат государственной регистрации, охране, техническому надзору и обязательному страхованию.

Объёмная строительная система

Объём определяется как произведение длины, ширины и высоты, измеренных по внешним границам конструкции (см. п.3.42 Инструкции о учёте жилищного фонда). Это подтверждает, что здание имеет внутренний полезный объём, а не просто «объёмную» оболочку.

Помещения и инженерные сети

Технический регламент (подп. 14 п. 2 ст. 2) определяет помещение как часть объёма здания, ограниченную строительными конструкциями и имеющую определённое назначение. Федеральный закон № 122‑ФЗ (ч. 2 п. 6 ст. 12) также относится к помещениям как к объектам, входящим в состав зданий и сооружений.

Важно различать:

• Основные помещения – могут быть самостоятельным объектом прав собственности (жилая квартира, офис).
• Вспомогательные помещения – обычно включаются в общий состав здания (технические помещения, коридоры).

Специфическое назначение

Технический регламент указывает несколько направлений использования зданий:

1. Проживание людей.
2. Деятельность людей (офисы, школы, больницы).
3. Размещение производства.
4. Хранение продукции.
5. Содержание животных.

Это отличает здания от сооружений, которые могут выполнять лишь технические или производственные функции без необходимости «проживания».

Капитальный характер

Капитальный объект – это объект, предназначенный для длительного (обычно бессрочного) использования и обладающий высокой экономической и социальной стоимостью. В отличие от временных построек, здания обычно проектируются с учётом долговечности, надёжности и соответствия нормативам безопасности.

Временные постройки: где проходит грань?

Судебная практика РФ неоднозначна, однако большинство решений склоняются к тому, что временные постройки не являются зданиями, даже если они имеют фундамент.

Примеры судебных постановлений

• Постановление ФАС МСК от  № КГ‑А41/159‑08 – торговый павильон признан временной постройкой, не подлежит регистрации как недвижимое имущество.
• Постановление ФАС МСК от  № КГ‑А40/5041‑06 – даже при наличии капитального фундамента торговый павильон не считается зданием.
• Постановление ФАС СК от  № Ф08‑1203/08 – киоск на монолитном фундаменте остаётся временной постройкой.

Эти решения демонстрируют, что суды часто заменяют критерий «прочная связь с землей» на «срок существования», хотя в законодательстве последний фактор не упоминается.

Сравнительный взгляд: германское право

В Германии временные постройки регулируются § 95 Германского гражданского уложения (BGB) и, как правило, не относятся к недвижимости. Это противопоставляется, например, итальянскому праву (ст. 812 ГК Италии), где такие объекты могут считаться недвижимыми.

Здание vs. сооружение: различия в правовом режиме

Согласно СНиП (п. 1‑2) и доктринальному подходу И.Д. Кузьминой:

• Здание – наземная или подземная система, предназначенная для проживания людей и/или выполнения производственных процессов.
• Сооружение – система, предназначенная исключительно для производственных процессов, хранения материалов, технических функций и прочего, но не для проживания.

Практический смысл различий:

1. Здания могут включать жилые помещения; сооружения – нет.
2. Здание обычно располагается на одном земельном участке; сооружение может охватывать несколько участков.
3. Для зданий действует особый порядок государственной регистрации (ЕГРН); для сооружений – иной (при необходимости).

Критика существующего определения

Исследователи (В.В. Витрянский, И.Д. Кузьмина, М.Н. Суровцева) указывают на следующие проблемы:

• Логическая ошибка – определение «здание = результат капитального строительства», где «капитальное строительство» уже подразумевает наличие здания.
• Неоднозначность понятия «объём» – любой материальный объект имеет объём, следовательно, данное требование не дифференцирует здания от других построек.
• Смешение технических и правовых терминов – упоминание «сетей инженерно‑технического обеспечения» в юридическом определении усложняет его применение в судебной практике.

Для устранения этих недостатков предлагается уточнить определение следующим образом:

Здание – это искусственно возведённый, прочно связанный с землёй объект, представляющий собой объёмную строительную систему, включающую внутренние помещения и инженерные сети, предназначенный для постоянного (бессрочного) использования людьми в качестве места проживания, работы, хранения или содержания животных, и являющийся объектом капитального строительства.

1. В российском праве здание определяется через его происхождение – как результат строительства, а не просто как любой надземный объект.
2. Ключевыми признаками являются: прочная связь с землёй, объёмная строительная система, наличие помещений и инженерных сетей, а также определённое назначение и капитальный характер.
3. Временные постройки, даже при наличии фундамента, обычно не признаются зданиями, поскольку не отвечают критерию капитального строительства.
4. Различие между зданием и сооружением имеет существенное практическое значение: различный правовой режим, порядок регистрации, требования к безопасности.
5. Для повышения юридической определённости необходимо уточнить формулировки в Техническом регламенте и, возможно, внести поправки в Гражданский кодекс, устранив логические повторения и уточнив понятие «объём».

Список использованных источников

1. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений от № 384‑ФЗ.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
3. Гражданский кодекс РФ (часть 1, статья 130).
4. Федеральный закон от № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5. Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в РФ (приказ Минземстроя России от № 37).
6. Академический ресурс «О понятиях «Здание», «Строение», «Сооружение»» – https://akadev.ru/page/zdanie_stroenie_sooruzhenie (доступ ).
7. Постановления ФАС МСК и ФАС СК (2006‑2008 гг.) о временных постройках.
8. Сравнительный анализ с германским гражданским уложением (§ 95 BGB).

Статья подготовлена с учётом актуальной правовой базы на дату .