Сделки с недвижимостью сопровождаются повышенными рисками для всех сторон․ Одним из самых эффективных инструментов минимизации этих рисков является включение в текст договора заверений об обстоятельствах (warranties & representations)․ Ниже приведён подробный разбор их роли, структуры и полный образец, готовый к использованию в 2026 году․

Что такое заверения и зачем они нужны

• Это юридически значимые заявления продавца (иногда покупателя) о фактах, которые должны быть достоверными на момент подписания договора․
• При недостоверности заверения покупатель получает право требовать расторжения сделки, уменьшения цены либо возмещения убытков․
• Заверения дополняют публичные сведения из ЕГРН и снижают «скрытые» риски (аресты, долги ЖКХ, несогласованные перепланировки и т․ д․)․

Где прописываются заверения

Обычно это отдельный раздел договора (в договоре долевого участия он может называться «Гарантии и заверения» или «Представления сторон»)․ Иногда условия разбросаны по тексту, но лучше группировать их в одном месте — это удобнее для судебного спора․

Кто даёт заверения

Образец формулировок для договора купли-продажи квартиры

Заголовок раздела

«5․ Заверения и гарантии сторон»

Заверения Продавца

1. 5․1․ Продавец заверяет, что на дату подписания настоящего Договора:
   • является единоличным и безусловным собственником Квартиры;
   • Квартира свободна от прав третьих лиц (залогов, арестов, сервитутов, договоров аренды, пожизненного содержания и иных обременений);
   • обременения в виде ипотеки полностью прекращены г․ (справка № 145/26 ЕГРН прилагается);
   • задолженности по коммунальным платежам, капремонту и налогам отсутствуют на основании выписки из ЕПД от ;
   • все перепланировки произведены в 2023 г․ и узаконены Актом № 78/23 Мосжилинспекции;
   • помещение не передано в пользование третьим лицам;
   • сведения о количестве прописанных лиц соответствуют выписке из ЕГРН: проживает 0 человек;
   • Продавец не состоит в браке либо супруг дал нотариальное согласие на сделку от г․ (нотариус Иванова О․А․, реестр № 123/2026)․
2. 5․2․ Продавец гарантирует возмещение всех убытков Покупателя, возникших в связи с недостоверностью любого из пунктов 5․1․

Заверения Покупателя

1. 5․3․ Покупатель заверяет, что:
   • ознакомлен с техническим и юридическим состоянием Квартиры и не имеет претензий;
   • располагает денежными средствами в объёме указанной цены договора;
   • не состоит в браке либо супруг дал нотариальное согласие на приобретение имущества (нотариус Петрова И․В․, реестр № 124/2026)․
2. 5․4․ Покупатель освобождает Продавца от ответственности за последствия использования Квартиры после перехода права собственности․

Как правильно «упаковать» заверения

• Точная дата проверки данных․ Указывайте, когда была получена выписка из ЕГРН или ЕПД, чтобы избежать дискуссий о «свежести» информации․
• Ссылки на документы․ В тексте договора ставьте ссылки на номера справок, актов, нотариальных согласий․
• Санкции․ Добавьте пункт о неустойке (например, 0,1 % цены за каждый день просрочки устранения нарушений)․
• Распространение на будущее․ Оговорите, что продавец несёт ответственность за обстоятельства, возникшие до момента регистрации права, даже если они всплывут позже․

Частые ошибки

1. Использование «красивых», но не конкретных формулировок: «квартира вроде чистая» вместо «отсутствуют обременения согласно выписке № …»․
2. Забвение о прописанных несовершеннолетних: даже если они выписались, нужно приложить справку об их новом месте жительства․
3. Отсутствие пункта о проверке перепланировок: суд может признать сделку недействительной, если перегородка «самострой»․

Готовый мини-шаблон для копирования

<h4>6․ Заверения Продавца</h4>
<ol>
 <li>Продавец заверяет, что на дату подписания настоящего договора:<br>
 <ul>
 <li>является собственником квартиры по Свидетельству № 77 АБ 999999 от ;</li>
 <li>обременений и арестов не зарегистрировано (выписка ЕГРН № 88/26 от );</li>
 <li>задолженность ЖКХ = 0 руб․ (ЕПД № 567/26 от );</li>
 <li>арендаторы и зарегистрированные лица отсутствуют;</li>
 </ul>
 </li>
 <li>За нарушение любого из вышеуказанных заверений Продавец уплачивает Покупателю неустойку 0,1 % цены договора за каждый день просрочки․</li>
</ol>

Грамотно составленные заверения об обстоятельствах — это «страховой полис» для покупателя и показатель добросовестности для продавца․ Используйте представленный образец, адаптируя его под конкретную квартиру, и не забывайте прилагать выписки и справки, которые подтверждают каждое слово․

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․ 02:57 (мск)