Короткий ответ: нет, Росреестр не зарегистрирует право собственности на квартиру с обременением, если не соблюдены специальные условия или не сняты ограничения.
Что такое обременение и какие виды бывают?
Обременение — это юридическое ограничение, которое накладывается на объект недвижимости и снижает свободу собственника распоряжаться квартирой. Самые распространённые виды:
- Ипотечный залог (наиболее частый случай).
- Арест по решению суда или приставов.
- Сервитут/договор пользования (например, право прохода через квартиру).
- Доверительное управление (когда право оперативного распоряжения передано управляющему).
Почему Росреестр отказывает в регистрации?
Согласно статье 26 Закона о госрегистрации, Росреестр проверяет наличие ограничений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если квартира числится:
- В залоге у банка без письменного согласия залогодержателя;
- Под арестом;
- С запретом на отчуждение;
— регистрация перехода права приостанавливается или вовсе отклоняется.
Когда квартиру с обременением всё-таки зарегистрируют?
Согласие залогодержателя (ипотека)
Если квартира находится в залоге по ипотеке, Росреестр разрешит сделку при условии:
- письменного согласия банка;
- или одновременного внесения в реестр записи о новом залогодержателе.
Сервитут
Сервитут регистрируется в ЕГРН, но не препятствует продаже. При смене собственника сервитут сохраняется до окончания срока, указанного в договоре или решении суда (дата 2022-08-26).
Обременение без запрета отчуждения
Например, договор аренды регистрируется как обременение, но продавать квартиру можно. Новый собственник становится арендодателем «по наследству».
Как проверить, есть ли обременение?
- На сайте Росреестра — сервис «Публичная кадастровая карта».
- В личном кабинете на Госуслугах — запрос «Выписка из ЕГРН».
- Через ФССП — проверка на аресты и запреты.
Как снять обременение
| Вид обременения | Порядок снятия | Сроки |
|---|---|---|
| Ипотечный залог | Банк направляет в Росреестр заявление об удовлетворении залога после погашения кредита. | 5–7 рабочих дней |
| Арест | Подать в Росреестр судебное постановление об освобождении имущества или исполнительный лист приставов. | 3–5 рабочих дней |
| Сервитут | Дождаться окончания срока или заключить соглашение о прекращении сервитута. | Зависит от договора/суда |
Алгоритм действий покупателя квартиры
- Закажите выписку из ЕГРН — убедитесь в отсутствии ограничений.
- Если обременение есть, требуйте от продавца:
- справку о погашении ипотеки;
- согласие банка на продажу;
- или исключите объект из рассмотрения.
- Заключайте договор купли-продажи только после устранения всех обременений.
Росреестр не регистрирует квартиру с обременением, если:
- обременение запрещает отчуждение;
- отсутствует согласие залогодержателя;
- объект под арестом.
Однако некоторые виды обременений (аренда, сервитут) не мешают продаже, а просто переходят к новому собственнику. Всегда проверяйте квартиру до сделки и получайте актуальную выписку из ЕГРН.