19 апреля 2026 г. — с момента введения санкционных мер ситуация в сфере сделок с недвижимостью часто меняется.
В данной статье мы собрали самые свежие данные и разложили всё по полочкам: кто теперь не может без разрешения совершать сделки,
какие документы потребуются, какие штрафы грозят за нарушение и как получить разрешение Правительственной комиссии.
Кого коснулся запрет?
Ограничения затрагивают только иностранцев из стран, признанных недружественными.
К ним относятся, в частности, государства Евросоюза, США, Великобритания, Канада, Япония, Австралия, Новая Зеландия,
а также ряд других, попавших в соответствующий перечень Правительства РФ.
- Физические лица — граждане недружественных государств.
- Юридические лица, зарегистрированные в этих странах.
- Компании, доля иностранцев в уставном капитале которых превышает 50 % (независимо от страны регистрации).
- Лица без гражданства, постоянно проживающие в недружественных странах.
Для всех остальных иностранцев никаких дополнительных разрешений не требуется: они могут свободно покупать,
продавать и дарить недвижимость на общих основаниях.
Какие сделки подпадают под ограничения
Согласно Указу Президента РФ № 81 от (в редакции от ) и Постановлению Правительства № 295,
к контролируемым операциям относятся:
- Купля-продажа любых объектов недвижимости (квартиры, дома, нежилые помещения).
- Мена (обмен).
- Дарение, вызывающее переход права собственности.
- Рентные соглашения с передачей собственности.
- Любые другие сделки, влекущие переход или возникновение права собственности.
Кроме того, под запрет попадают не только здания и помещения, но и земельные участки,
находящиеся в собственности иностранцев из недружественных стран.
Алгоритм получения разрешения Правительственной комиссии
Шаг 1; Проверка объекта
- Убедитесь, что недвижимость не включена в перечень стратегически важных территорий
(порты, пограничные зоны, военные объекты и т.д.). - Проверьте кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН на предмет обременений.
Шаг 2. Сбор документов
- Заявление на имя Председателя Правительственной комиссии.
- Копия паспорта/учредительных документов иностранного лица (заверенная нотариально и переведённая).
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности.
- Отчёт о независимой оценке рыночной стоимости объекта.
- Обоснование целей сделки: кто покупатель, какие инвестиционные планы, какие риски для национальной безопасности.
Шаг 3. Подача и рассмотрение
Документы подаются через Минэкономразвития России либо онлайн (портал gosuslugi.ru → «Разрешение на сделку с недвижимостью для иностранцев»).
Срок рассмотрения — до 30 рабочих дней. В сложных случаях может быть продлён до 60 дней.
Шаг 4. Получение разрешения
После положительного решения выдаётся письменное разрешение Правительственной комиссии № ХХ-ХХ/2026.
Оно действует 6 месяцев и может быть продлено один раз на тот же срок;
Что грозит за сделку без разрешения
| Нарушение | Последствия |
|---|---|
| Сделка совершена без разрешения | • Росреестр откажет в регистрации перехода права • Сделка признаётся ничтожной (ст. 168 ГК РФ) • Добровольное возвращение денег/имущества |
| Преднамеренное обход ограничений через подставных лиц | • Штрафы до 1 млн руб. на иностранца и российского «подставного» участника • Уголовная ответственность по ст. 159 УК РФ (мошенничество) |
Исключения и льготы
- Наследование и приватизация не требуют разрешения.
- Ипотечное жильё, приобретаемое банком-нерезидентом на торгах, оформляется на условиях ЦБ РФ.
- Дипломатические миссии и консульства освобождаются от ограничений.
Практические советы риэлтору и покупателю
- Всегда проверяйте статус продавца/покупателя через портал service.nalog.ru → «Проверь контрагента».
- Требуйте декларацию-гарантию, что лицо не является налоговым резидентом недружественной страны.
- Закладывайте в договор условный депозит (escrow) до получения разрешения комиссии.
- Не доверяйте «серым» схемам через российских подставных лиц — в 2026 году контроль усилился.
Краткий FAQ
Вопрос: Я гражданин Латвии, но 10 лет живу в России с РВП. Нужно ли разрешение?
Ответ: Нет, если вы получили статус налогового резидента РФ (≥183 дней в году) и не являетесь контролирующим лицом латвийской компании.
Вопрос: Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребёнка-иностранца?
Ответ: Да, но разрешение запрашивают его законные представители, и сделка должна быть одобрена органами опеки.
Перспективы на 2027 год
В Госдуме уже обсуждают возможность расширения списка недружественных стран, а также введения квот
на площадь недвижимости, которую может приобрести иностранец в одном субъекте РФ.
Следите за законопроектами: № 123456-8 «О внесении изменений в ФЗ-44» и № 123457-8 «О квотировании иностранной собственности».
С 2022 года иностранцы из недружественных стран могут совершать сделки с недвижимостью в России только при наличии разрешения
Правительственной комиссии. Для остальных иностранцев ограничений нет, но необходимо строго соблюдать миграционное и налоговое законодательство;
При любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным риэлтором и юристом — это сэкономит время, деньги и нервы.