Домофон в подъезде уже давно перестал быть роскошью и стал неотъемлемой частью системы безопасности жилья. Но что делать, когда устаревшее или вышедшее из строя оборудование требует замены? Кто должен платить за новый домофон и его монтаж? Ответы на эти вопросы зависят от нескольких факторов: статуса оборудования (общее имущество или «индивидуальная» трубка), условий договора управления и решений собственников. Ниже, подробное руководство по каждому этапу.

Как определить, кто отвечает за домофон

Домофон как общее имущество

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся:

• запирающие устройства (домофон-автоматический замок);
• вызвонная панель;
• распределительные коробки и кабель в подъезде;
• блок питания и контроллер.

За эти элементы отвечает управляющая компания (УК), если:

• договор управления МКД включает техническое обслуживание домофона;
• или общее собрание собственников (ОСС) приняло решение включить домофон в перечень работ по содержанию общего имущества (п; 2 ст. 162 ЖК РФ).

Внутриквартирная трубка — не общее имущество

Трубка связи, установленная внутри квартиры, обслуживает интересы конкретного собственника. Поэтому:

• ремонт или замена трубки выполняется за счет собственника;
• если трубка сломана, УК не обязана менять её бесплатно.

Когда требуется решение общего собрания

Если договор управления не предусматривает обслуживание домофона, замену или установку нового оборудования можно провести только после:

1. Проведения ОСС (очного или заочного голосования).
2. Принятия решения большинством голосов от общей площади помещений (≥50 %).
3. Заключения отдельного договора:
   • либо между УК и подрядной организацией;
   • либо напрямую между собственниками и подрядчиком.

Источники финансирования замены

Домофон уже включён в договор управления

Домофон не входил в перечень работ

• Вариант А. Собственники решают включить обслуживание домофона в договор управления. Доплата распределяется пропорционально долям собственников и вносится ежемесячно.
• Вариант Б. Собственники заключают договор с оператором домофонной связи напрямую. Оператор устанавливает новое оборудование за свой счет, но взимает абонентскую плату.

Алгоритм действий при необходимости замены

Шаг 1. Диагностика и заявка

Обратитесь в УК или вызовите технического специалиста для осмотра. Составьте письменную заявку с указанием характера неисправности.

Шаг 2. Проверка договора управления

• Если домофон указан в перечне общего имущества → действуйте через УК.
• Если нет → переходите к шагу 3.

Шаг 3. Инициация ОСС

Соберите инициативную группу. Оповестите всех собственников (методы: почта, электронная подпись, личные вручения). Подготовьте:

• проект решения о включении домофона в работы по содержанию общего имущества;
• смету затрат;
• предложения по подрядной организации.

Шаг 4. Проведение голосования

Форма: очное собрание, заочное опросный лист или электронное голосование (если регион поддерживает ГИС ЖКХ «ОСС онлайн»). Протокол ОСС и решение направьте в УК и территориальное отделение Росреестра (если нужна регистрация).

После положительного решения:

1. УК заключает договор с подрядчиком.
2. Работы выполняются в сроки, указанные в контракте.
3. Акт приёмки подписывается УК и представителем собственников.

Что делать, если УК отказывается менять оборудование

• Уведомите письменно УК о неисправности и потребуйте предоставить план устранения.
• Обратитесь в жилищную инспекцию с копией заявления и ответа УК.
• Фиксируйте нарушения фото/видео и отправляйте через портал Госуслуги ЖКХ.
• Подайте коллективный иск в суд о понуждении выполнить обязанности по содержанию общего имущества (ст. 161.1 ЖК РФ).

Краткий чек-лист для собственника

1. Уточните, входит ли домофон в перечень общего имущества (договор управления).
2. Если входит, пишите заявку в УК и требуйте ремонт/замену.
3. Если не входит, инициируйте ОСС и примите решение.
4. Для внутриквартирной трубки ремонтируйте за свой счёт или заключайте договор с оператором.