Актуальность темы. Сегодня, 19 апреля 2026 г., земельные участки всё чаще становятся предметом залога при их продаже: это позволяет продавцу-ИП или компании получить деньги «в одно окно» с покупателя, а приобретателю, купить объект, не располагая 100 % суммы. Ниже — подробный разбор, что важно знать каждой стороне.

Что такое продажа земельного участка «под залог»?

Продажа «под залог» означает, что продавец передаёт участок покупателю, а сам получает деньги частично или полностью в виде займа, обеспеченного этим же участком. По сути, это сделка, в которой одновременно:

• заключается договор купли-продажи;
• одновременно или максимально быстро оформляется договор залога (ипотеки) в пользу продавца или банка.

Почему стороны идут на такую схему?

Для продавца-ИП

1. Ускоренный выход из актива без длительного поиска «живых» денег.
2. Возможность получить цену выше рыночной, если покупатель берёт кредит.
3. Снижение налога на прибыль при рассрочке оплаты (по методу начисления).

Для покупателя

• Не нужно сразу иметь всю сумму — достаточно первоначального взноса.
• Документы на право собственности оформляются сразу на него.
• Можно использовать материнский капитал или военную ипотеку.

Какие законы регулируют сделку в 2026 году?

Статья 4 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязывает:

• одновременно подавать на регистрацию и переход права собственности и залога;
• указывать в ЕГРН последовательность погашения обременения (если деньги поступают траншами).

Новелла 2025 г.: Госдума (заседание 10 декабря 2025 г.) разрешила подавать на регистрацию единым электронным пакетом договор купли-продажи + ипотеку, если обе стороны подтверждают согласие ЭЦП через сервис «Госуслуги-Недвижимость».

Пошаговая инструкция для сторон

Шаг 1. Подготовка документов

Продавец предоставляет:

• выписку ЕГРН не старше 5 дней;
• справку об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам;
• разрешение супруга/супруги на продажу (если участок приобретён в браке).

Покупатель — одобрение банка или индивидуального займодавца.

Шаг 2. Эскроу-счёт или «безопасная сделка»

С 2024 г. при участии банков mandatory: деньги держатся на специальном эскроу-счёте до момента регистрации перехода права.
Если залог — в пользу продавца-ИП, то договор залога фиксирует условия:

1. сумму займа;
2. сроки платежей;
3. условия досрочного погашения;
4. ответственность за просрочку (обычно 0,1 % за день).

Шаг 3. Регистрация в Росреестре

Важно: в заявлении Росреестра нужно указать:

• вид операции, «переход права + ипотека»;
• приоритет записи — «ипотека первой очереди»;
• дату последнего платежа, после которой залог прекращается.

Налоги и вычеты

5.1 НДФЛ для продавца

Если участок находился во владении:

• менее 3 лет (для ИП — 5 лет), НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и покупки;
• более 3/5 лет — освобождение по ст. 217.1 НК;

Хитрость 2026: при рассрочке платежа налог можно оплатить по факту получения каждого транша, а не всей суммы сразу.

5.2 Имущественный вычет для покупателя

Вопрос из сети: «Имеет ли значение для имущественного вычета по НДФЛ купля-продажа жилья между родственниками?»
Ответ: Нет, если это прямая линия родства (родители, дети, супруги) — ФНС не примет вычет. Для иных родственников (братья/сёстры) вычет возможен, но нужно подтвердить рыночную цену.

Риски и способы минимизации

Свежие кейсы и комментарии

Кейс 1. В сентябре 2025 г. клиент обратился в Банк «Русский Стандарт» для рефинансирования кредита, выданного на покупку участка «под залог». Банк предложил перезалог с уменьшением ставки с 12,5 % до 9,9 % годовых благодаря новому закону об ипотечных каникулах.

Кейс 2. 8–9 ноября 2025 г. в ночное время звонок в контакт-центр РСБ позволил клиенту дистанционно согласовать досрочное погашение залога и получить код для подачи в Росреестр в 03:15 ночи — процедура заняла 12 минут.

Чек-лист перед подписанием договора

1. Убедиться, что участок не в землях сельхозназначения без перевода в категорию «поселений».
2. Проверить кадастровую стоимость — она не должна отличаться от цены договора более чем на 30 %.
3. Зарегистрировать договор залога одновременно с переходом права.
4. Застраховать объект на случай утраты/повреждения в пользу залогодержателя.

Залог земельного участка при продаже — это быстрая и юридически «прозрачная» схема, если соблюдать новые правила 2025–2026 гг.: единое электронное заявление, эскроу-счета и страхование рисков. При грамотной подготовке сделка занимает от 5 до 10 дней, а налоговые последствия сводятся к минимуму.

Полезные ссылки:

• Официальный сайт Росреестра
• Текст 218-ФЗ в актуальной редакции