Актуально на 19 апреля 2026 г.

Краткий ликбез: что изменилось в 2024-2026 гг.

С 25 декабря 2023 года вступил в силу очередной пакет поправок в Федеральный закон «О контрактной системе…» 44-ФЗ. Основные изменения, касающиеся аренды нежилых помещений:

• в п; 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ теперь отдельно выделены аренда жилых помещений, находящихся за границей, и аренда нежилых объектов в РФ;
• в ЕИС (zakupki.gov.ru) появилась обязательная графа «Кадастровый номер объекта аренды»;
• увеличен «малодеятельный» порог для закупок у единственного поставщика: до 600 000 ₽ за один контракт (п. 4 ч. 1 ст. 93).

Какие основания подходят для аренды нежилого помещения

Закупка у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ)

Наиболее востребованный способ — п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ:

«аренда нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения, земельного участка для обеспечения федеральных, региональных или муниципальных нужд».

Важные условия:

• арендодатель должен быть собственником помещения (государство, муниципалитет, ГУП/МУП);
• сумма контракта не ограничена, но если она превышает 600 000 ₽, то обоснование должно быть «развернутым»;
• срок аренды может быть любым (но для регистрации в Росреестре потребуется ≥1 год).

Конкурентные способы (ст. 59–90 44-ФЗ)

Пошаговая схема для заказчика (2026)

1. Подготовка обоснования (1–2 дня)
   • проверить ЕГРН (кадастровый паспорт, выписка о правах);
   • оценить рыночную стоимость (отчет независимого оценщика или справка Росреестра);
   • оформить расчет НМЦК (метод сравнения аналогов + поправка на инфляцию).
2. Выбор способа закупки и формирование документации
   • если арендодатель единственный собственник — выбираем п. 32 ст. 93, формируем приказ и размещаем извещение о закупке у единственного поставщика в ЕИС;
   • если потенциальных арендодателей несколько — выбираем аукцион/котировки, готовим аукционную документацию (проект контракта, ТЗ, карта объекта).
3. Публикация извещения и прием заявок
   • минимальный срок для аукциона — 7 рабочих дней;
   • для котировок, 4 рабочих дня;
   • для закупки у единственного поставщика — не менее 2 рабочих дней (чтоб заинтересованные лица успели подать замечания).
4. Подведение итогов и заключение контракта
   • электронная подпись контракта в ЕИС;
   • если срок ≥ 1 год — обязательная регистрация в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
   • в контракте прописываем: предмет, цена, срок, порядок расчетов, ответственность, страховка, формульные индексации арендной платы.
5. Исполнение и отчетность
   • ежеквартально размещаем отчет об исполнении контракта в ЕИС;
   • при изменении цены > 10 % — оформляем дополнительное соглашение с обоснованием (п. 1 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).

<table border="1" cellpadding="4">
 <tr><th>Параметр</th><th>Значение</th></tr>
 <tr><td>Предмет контракта</td><td>Предоставление в аренду нежилого помещения площадью 120 м², кадастровый № 77:09:0004010:123</td></tr>
 <tr><td>НМЦК</td><td>1 200 000 ₽ (в т.ч. НДС 20%)</td></tr>
 <tr><td>Срок аренды</td><td>С по </td></tr>
 <tr><td>Порядок оплаты</td><td>Аванс 20 % — в течение 10 банковских дней, остаток — помесячно, до 25-го числа</td></tr>
</table>

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не указали кадастровый номер → объявление блокирует ЕИС.
  Решение: вносим номер в поле «Дополнительная информация» и прикладываем PDF-паспорт.
• Ошибка: забыли зарегистрировать договор в ЕГРП при сроке 11 месяцев.
  Решение: если срок ≥ 1 год — регистрируем в Росреестре, иначе штраф до 5 000 ₽ по ст. 19.21 КоАП.
• Ошибка: подписали контракт на 3 года без индексации.
  Решение: прописываем формулу: «Арендная плата ежегодно индексируется на коэффициент потребительских цен (ИПЦ) Росстата за предыдущий год».

Чек-лист заказчика перед публикацией извещения

1. ✓ Проверено право собственности (ЕГРН).
2. ✓ Согласован размер НМЦК (методика № 567 Минэкономразвития).
3. ✓ Определен способ закупки (п. 32 ст. 93 или аукцион).
4. ✓ Установлены минимально необходимые требования (МНТ) к помещению.
5. ✓ Подготовлен проект контракта (шаблон ФАДО № 44-АР-2026).
6. ✓ Назначен ответственный контрактный управляющий.

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1: Можем ли мы заключить договор аренды с ГУПом на 5 лет без конкурса?

Да, если ГУП является единственным собственником помещения и вы укажете обоснование по п. 32 ст. 93. Срок не ограничен, но обязательно ежегодное индексирование.

Вопрос 2: Нужно ли публиковать проект контракта в ЕИС при закупке у единственного поставщика?

Обязательно. С 2024 года действует Приказ Минфина № 126н: в течение 1 рабочего дня после подписания контракта — публикация в ЕИС.

Вопрос 3: Какие штрафы за нарушение сроков регистрации договора в Росреестре?

До 5 000 ₽ на должностное лицо по ст. 19.21 КоАП РФ, а также риск признания сделки недействительной.

Аренда нежилого помещения по 44-ФЗ в 2026 году — процедура строго регламентированная, но предсказуемая. Главное:

• выбрать правильное основание (п. 32 ст. 93 или конкурентный способ);
• корректно рассчитать НМЦК;
• своевременно опубликовать извещение и зарегистрировать договор.

Бонус: скачайте готовый шаблон «Извещение о закупке у единственного поставщика (аренда помещения)» в формате Word и Excel-файл расчета НМЦК по ссылке.