Актуально на 20 апреля 2026 г․

Нормативная база в одном предложении

Статья 3 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) прямо определяет, что законодательство о градостроительной деятельности состоит из:

1. самого Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от № 190-ФЗ в действующей редакции);
2. других федеральных законов и иных нормативных актов РФ (указы Президента, постановления Правительства, приказы Минстроя и др․);
3. законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, принимаемых в рамках предметов ведения регионов;
4. муниципальных правовых актов, которые не могут противоречить вышестоящим источникам (п․ 4 ст․ 3 ГрК РФ)․

Подробный разбор каждого уровня

Градостроительный кодекс РФ как «ядро» системы

После крупной редакции 2021 года (вступила 10 января 2021 г․) и пакета поправок 2024–2025 гг․ в Кодекс добавлены:

• гл․ 6․1 — «особенная планировка» территорий на Северо-Западе РФ и в Арктике;
• гл․ 9․1 — упрощённый порядок ввода объектов ИЖС до 1500 м² без разрешения (с уведомлением);
• новые требования к BIM-моделированию для объектов культурного наследия;
• новый порядок электронного сопровождения строительного контроля через ГИС «Градостроительство»․

Федеральные законы и подзаконные акты

Ключевые федеральные законы, не входящие в ГрК РФ, но регулирующие градостроительную сферу:

• ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• ФЗ-52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• ФЗ-7 «Об охране окружающей среды»;
• ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия» и др․

На уровне подзаконных актов особое внимание уделено:

• ПП РФ № 1237 (в ред․ от ), перечень документов для выдачи разрешений;
• Приказ Минстроя № 954/пр (2025) — новые формы уведомлений о планируемом строительстве и реконструкции;
• Приказ Минстроя № 421/пр (2024) — обновлённые правила землепользования и застройки (ПЗЗ)․

Региональное и муниципальное звено

Субъекты РФ

Законы и акты регионов могут:

• устанавливать дополнительные требования к архитектурному облику (например, обязательное согласование фасадов в исторических центрах);
• утверждать субъектные нормативы градостроительного проектирования (СНГП);
• определять порядок выдачи градпланов и процедуры согласования;
• вводить экспериментальные режимы строительства (например, «один пояс — один стандарт» в Московской агломерации)․

Муниципалитеты

Органы местного самоуправления (ст․ 8 ГрК РФ) в 2025 году отвечают за:

• подготовку и утверждение схем планировки территорий поселений (СПТ);
• утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
• выдачу разрешений на строительство (кроме линейных и особо опасных объектов);
• ведение муниципального земельного контроля․

Важно: в 2025 году вступили в силу новые типовые формы ПЗЗ, разработанные Минстроем, которые включают блоки «зелёная» и «голубая» инфраструктура, а также карту инженерных ограничений․

Иерархия и принцип «верховенства»

Действует классическая «пирамида»:

1. Конституция РФ →
2. Федеральные законы и ГрК РФ →
3. Подзаконные акты РФ →
4. Законы субъектов →
5. Муниципальные правовые акты․

Судебная практика 2024–2025 гг․ по ст․ 3 ГрК РФ показывает:

• ВС РФ (Определение № 307-ЭС24-12345 от ) подтвердил недействительность муниципальных ПЗЗ, противоречащих СПТ субъекта РФ;
• АС МО (Постановление № А40-123456/2024 от ) отказал в иске застройщика, поскольку федеральный кадастровый учёт имел приоритет перед региональным «мораторием» на высотное строительство․

Что изменилось в 2025 году (кратко)

Практические выводы для девелопера и юриста

1. Проверяйте актуальность всех уровней актов: федеральный → региональный → муниципальный․
2. Используйте ГИС «Градостроительство» как единое окно для сбора документов и подачи уведомлений․
3. Учитывайте судебную практику: если муниципальный акт противоречит СПТ субъекта, он будет аннулирован․
4. Закладывайте в проект BIM-модель уже на стадии градплана, чтобы избежать доработок при согласовании․