Аванс — это самая распространённая форма предоплаты во вторичной недвижимости. По данным рынка на он применяется примерно в двух третях сделок, несмотря на то, что в Гражданском кодексе РФ термин «аванс» прямо не определён. Ниже разбираемся, чем аванс отличается от задатка, как правильно оформить договор и какие риски нужно учесть.

Что такое аванс в гражданском праве

Согласно сложившейся практике аванс — это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счёт будущей полной оплаты недвижимости. Он подтверждает серьёзность намерений сторон, но не обязывает ни продавца, ни покупателя заключить основной договор купли-продажи. Это ключевое отличие от задатка.

Аванс vs задаток: главные различия

Минимальные и рекомендуемые суммы аванса

Закон не фиксирует точный размер аванса, но риэлторская практика на апрель 2026 года показывает следующие ориентиры:

• 50–200 тыс. руб. для объектов до 5 млн руб.
• 200–500 тыс. руб. для квартир 5–15 млн руб.
• от 5 % от стоимости квартиры на элитном рынке.

Нередко стороны оговаривают аванс в размере 1–2 % от цены объекта.

Как правильно оформить аванс: пошаговая инструкция

1. Проверка объекта

Покупатель заказывает выписку из ЕГРН, проверяет обременения и правоустанавливающие документы.

2. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Включает:

• точные данные сторон (Ф. И. О., паспорта, адреса);
• кадастровый номер и полный адрес объекта;
• итоговую цену и порядок расчётов;
• сумму и сроки внесения аванса;
• условия и сроки заключения основного договора;
• ответственность сторон за отказ от сделки (возврат аванса, штрафы);
• способ передачи денег (банковский аккредитив, безналичный расчёт через счёт).
3. Передача аванса

Рекомендуется использовать:

• банковский аккредитив — деньги блокируются до выполнения условий сделки;
• депозит нотариуса — минимизирует риски мошенничества;
• безналичный перевод с обязательным указанием назначения платежа «Аванс по ПДКП № __».
4. Расписка или платёжное поручение

Если деньги передаются наличными, составляется расписка с Ф. И. О., паспортными данными, суммой, датой и подписями обеих сторон.

Образец фрагмента ПДКП c авансом

Раздел 3. Аванс и порядок расчётов
Покупатель вносит продавцу аванс в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подписания настоящего предварительного договора.
Аванс зачитывается в счёт основной цены квартиры при заключении основного договора купли-продажи.
В случае одностороннего отказа Продавца от заключения основного договора аванс подлежит возврату Покупателю в двойном размере. В случае одностороннего отказа Покупателя аванс возвращается без удержаний в течение 5 рабочих дней.
Передача денежных средств осуществляется посредством банковского аккредитива № ___ в ПАО «Сбербанк».

Что делать, если сделка сорвалась

• Покупатель отказался — аванс возвращается полностью, если в договоре нет штрафных санкций.
• Продавец отказался — по умолчанию аванс возвращается в одинарном размере, но стороны могут договориться о двойном возврате (см. образец выше).
• Споры, подают иск в суд по месту нахождения объекта, прикладывая ПДКП, платёжные документы и переписку сторон.

Риски и советы покупателю

1. Не платите аванс риэлтору без нотариальной доверенности на получение денег.
2. Не экономьте на юридической проверке документов и договора.
3. Фиксируйте все условия в ПДКП: сроки, обременения, порядок передачи ключей.
4. Не используйте наличные для крупных сумм — предпочтите безнал или аккредитив.

Аванс — это гибкий, но требующий осторожности инструмент на рынке недвижимости. Он не защищает так жёстко, как задаток, но при грамотном оформлении позволяет резервировать объект и минимизировать риски обеих сторон. Главное: прописать все условия в письменном предварительном договоре, использовать безналичные расчёты и не забывать проверять юридическую чистоту квартиры.