Дата принятия: 30 июля 2021 г․ (Федеральный закон № 273‑ФЗ)․
Цель закона: установить правовые основы использования, охраны и восстановления земельных ресурсов, а также регулировать их оборот․
Предпосылки и исторический контекст
До 2021 года в России действовал Федеральный закон «О земельном кадастре» (2001 г․) и ряд разрозненных нормативных актов, регулирующих отдельные типы земель (аграрные, лесные, населённые пункты и т․д․)․ Возникла необходимость объединить все нормы в единый нормативный документ, который бы учитывал:
- рост спроса на земельные ресурсы в сельском хозяйстве, строительстве и промышленности;
- необходимость более прозрачного и эффективного землепользования;
- соответствие международным требованиям по охране окружающей среды;
- создание правовой базы для создания зон с особыми условиями (например, зоны экономического развития, зоны рекреационного использования)․
Основные принципы закона
- Принцип охраны земельного фонда․ Земля считается национальным ресурсом, подлежащим сохранению и рациональному использованию․
- Принцип публичности и открытости․ Информация о земельных участках доступна в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в публичных кадастровых картах․
- Принцип целевого назначения․ Каждый земельный участок имеет конкретный целевой назначенный вид использования, который фиксируется в документах․
- Принцип справедливой компенсации․ При изъятии земли в интересах государства собственники (физические и юридические лица) получают компенсацию в денежной форме или в виде предоставления альтернативных земельных участков․
- Принцип баланса интересов․ Закон учитывает интересы государства, общества и частных собственников․
Классификация земель
Закон вводит новую классификацию, разделяющую земельный фонд на три основных группы:
- Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) – пахотные, посевные, пашни, пастбища и т․д․
- Земли населённых пунктов (ЗНП) – под земли под жилую, административную, коммерческую застройку․
- Земли особо охраняемых территорий (ЗОТ) – лесные, заповедные, водные, рекреационные зоны․
Каждая из групп делится на подвиды, а также может быть отнесена к зонам с особыми условиями (см․ ниже)․
Права и обязанности собственников и пользователей
Права собственников
- Право владения, пользования и распоряжения земельным участком в рамках установленного целевого назначения․
- Право на получение дохода от аренды или продажи участка (при соблюдении ограничений)․
- Право на участие в государственных программах поддержки сельского хозяйства и развития территорий․
Обязанности собственников
- Соблюдать целевое назначение и не использовать землю в иных целях без получения разрешения․
- Проводить своевременный учёт и регистрацию изменений в кадастре․
- Обеспечивать охрану земель от загрязнения, эрозии, деградации․
- Выполнять обязательства по уплате земельного налога и сборов․
Земельный кадастр и регистрация прав
Согласно закону, единой государственной системой учета земель является:
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГКН), где фиксируются границы, площадь, целевое назначение и статус участка․
Регистрация прав на землю происходит в два этапа:
- Подача заявления в Росреестр (или в органы местного самоуправления при определенных видах земель)․
- Внесение изменений в кадастровую карту и выдача выписки о праве собственности․
Нарушения в регистрации влекут административную ответственность и могут стать причиной признания сделки недействительной․
Оборот земельных участков
Продажа и передача в наследство
Продажа земли возможна только после подтверждения её готовности к использованию (наличие необходимых разрешений, отсутствие ограничений)․ При продаже земель сельскохозяйственного назначения требуется соблюдение лимита площади, установленного региональными нормативами․
Аренда
Аренда земли регулируется отдельными нормативными актами, однако закон 2021 г․ определяет:
- Максимальный срок аренды – 49 лет (для сельскохозяйственных земель) и 30 лет (для иных земель)․
- Обязанность арендодателя обеспечить арендатора всеми необходимыми сервисами (доступ к коммуникациям, охрану и т․д․)․
- Возможность продления аренды при условии сохранения целевого назначения․
Зоны с особыми условиями
Одним из нововведений закона является введение зон с особыми условиями (ЗОУС)․ К ним относяться:
- Экологически чувствительные территории (запреты на промышленную застройку)․
- Территории, отведённые под развитие инфраструктуры (транспортные коридоры, индустриальные парки)․
- Рекреационные зоны (парки, зоны отдыха)․
- Зоны сельскохозяйственного развития, где предусмотрены льготные условия аренды и поддержки․
Для каждой зоны устанавливаются отдельные правила землепользования, налоговые льготы и порядок получения разрешений․
Охрана и восстановление земель
Закон усиливает механизмы охраны земель:
- Установление штрафов за загрязнение и незаконное изменение использования земли․
- Поддержка программ по рекультивации бывших промышленных территорий․
Государство обязано создавать фонд восстановления земель, из которого финансируются проекты по рекультивации․
Влияние закона на экономику и сельское хозяйство
С момента вступления в силу закон 2021 г․ оказал следующее влияние:
- Увеличение прозрачности сделок с землей, снижение количества «тёмных» сделок․
- Стимулирование инвестиций в сельское хозяйство за счёт более стабильных правовых рамок․
- Повышение уровня ответственности владельцев за состояние земли, что привело к росту количества программ по восстановлению почв․
- Упрощение процедуры получения разрешений в зонах с особыми условиями, что ускорило развитие инфраструктурных проектов․
Критика и проблемные аспекты
Несмотря на положительные стороны, закон получил ряд замечаний со стороны экспертов и общественности:
- Сложность процедур․ Оформление прав в кадастре остаётся бюрократически тяжёлым, особенно в отдалённых регионах․
- Неоднозначность терминов․ Некоторые понятия (например, «зона с особыми условиями») трактуются различными органами по‑разному․
- Недостаточная защита интересов мелких фермеров․ Ограничения по площади и требования к документам иногда становятся барьером для малых хозяйств․
- Низкая информированность населения․ Большая часть населения не знакома с новыми правилами, что приводит к нарушениям и штрафам․
Перспективы развития законодательства
В ближайшие годы ожидаються поправки, направленные на:
- Упрощение процедуры регистрации прав в ЕГРН за счёт цифровизации․
- Развитие системы мониторинга состояния земель с помощью спутниковых технологий․
- Усиление участия общественности в формировании зон с особыми условиями․
Федеральный закон «О земле в Российской Федерации» от 2021 г․ стал важным шагом к упорядочиванию земельных отношений в стране․ Он объединил ранее разрозненные нормативные акты, ввёл новые инструменты охраны и восстановления земель, а также создал правовую базу для развития специализированных территорий․
Тем не менее, для полной эффективности закона требуется дальнейшее упрощение процедур, повышение уровня информированности населения и адаптация нормативов к региональным особенностям․ При правильной реализации закон может стать фундаментом устойчивого землепользования и способствовать экономическому росту России․
Источник: ТАСС, 28 декабря 2025 г․; Федеральный закон № 273‑ФЗ от ․