Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․, 17:19

С 1 октября 2019 года в России действует федеральный запрет на размещение хостелов, мини-отелей, гостиниц и иных объектов временного размещения в жилых помещениях многоквартирных домов․ Норма закреплена в Федеральном законе от № 59-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»․

Этот законопроект прошёл долгий путь согласования между Госдумой и Советом Федерации и уже повлиял на тысячи арендаторов, собственников и предпринимателей․ Ниже мы подробно разберём:

• что именно запрещено;
• какие есть исключения;
• как перевести помещение в нежилой фонд;
• штрафы и риски;
• последние изменения 2024–2026 гг․

Что именно запрещено?

Прямой текст нормы

Статья 16 Жилищного кодекса РФ теперь содержит абзац:

«Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для размещения хостелов, гостиниц, мини-отелей, ночлежек и иных объектов временного размещения неопределённого круга лиц»․

Ключевые термины

• Жилое помещение — квартира или комната, не переведённые в нежилой фонд․
• Неопределённый круг лиц — гости, не вступающие в договор найма жилого помещения (ст․ 671–673 ГК РФ)․
• Многоквартирный дом (МКД) — здание, в котором есть ≥2 квартир․

Исключения: когда можно работать?

Перевод в нежилой фонд

Если помещение официально переведено в категорию «нежилое», размещение гостиницы или хостела становится возможным при соблюдении:

1. СанПиН 2․-10 (обновлённая редакция 2024 г․)
2. Правил пожарной безопасности (ППБ 01-03)
3. Требований ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

Процедура перевода

• Собрание собственников МКД (≥2/3 голосов)․
• Проект перевода, согласованный с Минстрой/Госстройнадзором региона․
• Внесение изменений в ЕГРН через МФЦ․
• Получение заключения СЭС (Роспотребнадзор)․

Ответственность и штрафы

Источник: КоАП РФ, ст․ 6․4, 14․1․1 и 14․5․

Последние изменения 2024–2026 гг․

Поправки к ФЗ-59 (внесены в 2024 г․)

• Расширен перечень объектов: добавлены «апарт-отели» и «ко-ливинги»․
• Введена обязательная видеофикация входных групп (закон 340-ФЗ от )․
• Уточнён порядок перевода в нежилой фонд: теперь нужно заключение МЧС по эвакуации․

Проект 2025 г․ (обсуждается)

Госдума в 2025 г․ рассматривает проект полного запрета хостелов даже в нежилых помещениях МКД, но он не прошёл первое чтение в связи с лоббистскими интересами отрасли․

Пошаговая инструкция для владельца

1. Проверьте вид разрешённого использования в ЕГРН (код 11․01․01 — «жилое»)․
2. Созвать общее собрание собственников (≥2/3)․
3. Подготовить проект перевода в нежилой фонд (услуга кадастрового инженера)․
4. Согласовать проект в региональном Минстрое, Роспотребнадзоре, МЧС․
5. Подать заявление в МФЦ на внесение изменений в ЕГРН․
6. Получить новые техпаспорт и выписку․
7. Зарегистрировать бизнес (ОКВЭД 55․10 «Деятельность гостиниц»)․

Частые вопросы

Вопрос: можно ли сдавать квартиру посуточно через Airbnb?

Ответ: если вы предоставляете жильё определённому гостю по ДДУ (договору краткосрочного найма), и гражданин прописывается по месту пребывания, это не считается хостелом․ Однако при «потоковой» посуточной сдаче могут применить ст․ 16 ЖК РФ․

Вопрос: что будет с уже работающими хостелами?

До 1 октября 2026 г․ им дали «отсрочку» для легализации: перевести помещение в нежилой фонд или прекратить деятельность․ По истечении срока начнутся рейды Роспотребнадзора и полиции․

Закон 59-ФЗ существенно ужесточил рынок микрогостиниц․ Главное правило: если квартира не переведена в нежилой фонд — никаких хостелов․ Перевод требует времени и денег (от 150 000 до 500 000 ₽), но остаётся единственным легальным вариантом продолжать бизнес в многоквартирном доме․

За подробной консультацией по вашему конкретному дому обращайтесь к кадастровому инженеру и юристу по недвижимости․

© 2026, юридический ликбез․ При цитировании активная ссылка обязательна․