Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
В 2021 году законодательство о государственной регистрации недвижимости претерпело масштабные изменения. Главным событием стал принятый 30 апреля Федеральный закон № 120-ФЗ, который вступил в силу 28 июня 2021 г. и коренным образом пересмотрел правила взаимодействия граждан и юрлиц с Росреестром. Ниже — подробный разбор нововведений и их практическое значение.
Что изменилось в законе о государственной регистрации недвижимости
Новый перечень объектов, подлежащих учёту и регистрации
- Исключены из ЕГРН: самовольные постройки, временные сооружения, ряд объектов незавершённого строительства.
- Добавлены: единые недвижимые комплексы, здания, расположенные на кадастровом учёте как единый объект.
Переход юрлиц на 100 % онлайн-оформление
С 1 марта 2022 г. (по последним постановлениям — уже с 1 марта 2025 г.) юридические лица обязаны подавать документы только в электронном виде через сервисы Росреестра. Офлайн-приём в офисах доступен лишь физлицам.
Запрет на регистрацию по доверенности при наличии «красной флажки» в ЕГРН
Если в ЕГРН есть запись о запрете регистрационных действий (например, из-за ареста или судебного запрета), нотариус не может направить заявление без личного участия собственника (письмо Росреестра от № 14-2832-ГЕ/21).
Экстерриториальный принцип
Теперь документы можно подать в любом МФЦ или офисе Росреестра, независимо от местоположения объекта (распространяется на кадастровый учёт и регистрацию прав).
Сокращение сроков и «молчаливое согласие»
- Срок регистрации прав сокращён до 5 рабочих дней (вместо 7).
- Если Росреестр в течение 3 дней не запросит дополнительные документы, это считается согласием на регистрацию.
Письма Росреестра: разъяснения по спорным ситуациям
Письмо Росреестра от № 13-00023/21 (404-ФЗ)
Разъяснены правила применения Федерального закона № 404-ФЗ от :
- Если в ЕГРН запись о несоответствии площади фактической, регистратор обязан приостановить процедуру и запросить технический план или уточнённое межевание.
- Для новостроек допускается предварительная регистрация по разрешённым отклонениям до 5 % от проектной площади.
Письмо Росреестра от № 14-1578-ГЕ/21
Уточнён порядок государственной регистрации залога недвижимости при наличии запрета:
- Арест, наложенный судебным приставом по ст. 80 Закона № 229-ФЗ, не препятствует регистрации залога, если в постановлении указано, что объект может быть отчуждён с согласия взыскателя.
- Если в ЕГРН есть запись о запрете без исключения залога, регистрация не производится до снятия обременения.
Федеральные законы 2021 г., которые нужно знать
| № закона | Дата вступления | Краткое содержание |
|---|---|---|
| 120-ФЗ | Масштабные изменения в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сроки, формы, перечень объектов. | |
| 404-ФЗ | Корректировка ст. 70 ФЗ: порядок уточнения сведений ЕГРН, особенности регистрации новостроек. | |
| 518-ФЗ | Новые правила выявления правообладателей ранее учтённых объектов. | |
| 478-ФЗ | Изменения в земельное законодательство, введение новых видов разрешённого использования земель. |
Как это работает на практике
Пример 1. Покупка квартиры через доверенность
Иванов поручил своему сыну подать договор купли-продажи по нотариальной доверенности. В ЕГРН обнаружили запрет на регистрацию действий без личного участия собственника. Регистрация приостановлена, потребовалось личное присутствие Иванова и нотариальное заверение подписей.
Пример 2. Юрлицо сдаёт помещение в аренду
Компания «Дельта» оформила договор аренды офлайн в МФЦ 28 февраля 2025 г. — последний день, когда это было разрешено. С 1 марта 2025 г. все сделки должны быть поданы только онлайн, иначе МФЦ откажет в приёме.
С 2021 г. Росреестр:
- Перешёл на цифровые процессы для юрлиц.
- Ввёл жёсткие запреты на регистрацию при наличии судебных ограничений.
- Сократил сроки и упростил взаимодействие через экстерриториальный принцип.
Что делать в 2026 г.: проверяйте ЕГРН на наличие запрета, оформляйте документы онлайн, при необходимости лично присутствуйте при нотариальном удостоверении.