Цель статьи – предоставить подробный обзор текущей версии федерального закона о всероссийской реновации жилого фонда‚ который
вступил в силу в 2021 году‚ а также разобрать его ключевые положения‚ изменения по сравнению с предыдущими редакциями и практические последствия
для собственников‚ застройщиков и органов власти.
Исторический контекст
Программа реновации жилого фонда в России началась в 2017 году с принятием Федерального закона № 141‑ФЗ «О реновации
жилищного фонда в городе Москве». В течение последующих лет закон неоднократно корректировался‚ в итоге
в 2020 году президент подписал законом № 494‑ФЗ – «О всероссийской реновации жилищного фонда»‚ который
предусматривал расширение программы на другие регионы страны.
Последняя редакция‚ вступившая в силу 1 июля 2021 года‚ объединила положения‚ ранее разбросанные между
141‑ФЗ‚ 494‑ФЗ и рядом региональных нормативных актов‚ и сформировала единый нормативный каркас для реализации
программ реновации по всей России.
Основные цели и задачи закона
- Обеспечение граждан безопасным‚ современным и энергоэффективным жильём.
- Снижение количества аварийных многоквартирных домов (МД) за счёт их сноса и строительства новых объектов.
- Создание условий для привлечения частных инвесторов и строительных компаний к реализации проектов реновации.
- Регулирование правовых отношений между собственниками‚ застройщиками‚ фондом реновации и органами местного самоуправления.
Ключевые изменения в редакции 2021 г.
Расширение компетенции субъектов РФ
Согласно новой редакции‚ полномочия по подготовке и реализации программ реновации переданы не только
федеральным органам‚ но и субъектам РФ. Это позволяет регионам разрабатывать собственные планы‚ учитывая
местные особенности‚ но в рамках единой федеральной методологии.
Установление единого фонда реновации
Создан Московский фонд реновации жилой застройки (в Москве) и аналогичные фонды в других регионах.
Фонд заключает договоры участия в долевом строительстве‚ купли‑продажи помещений‚ а также осуществляет
диспозицию принадлежащим имуществом. (КонсультантПлюс‚ статья 7.7).
Пересмотр порядка включения домов в программу
Вводятся строгие правила голосования собственников:
- Для включения дома необходимо согласие более 50 % собственников и нанимателей.
- После вступления в силу закона запрещено расширять программу за счёт новых домов без отдельного голосования.
- Список домов‚ участвующих в реновации‚ публикуется на официальном портале mos.ru.
Защита ипотечных обязательств
Пункт 2 статьи 41.1 закона гласит‚ что изменение статуса столицы (Москва) не является основанием для
пересмотра обязательств по ипотечным договорам‚ заключённым в отношении жилья‚ входящего в программу
реновации (КонсультантПлюс). Это гарантирует стабильность для заёмщиков.
Финансовые и налоговые нюансы
Письмо Минфина России от г. № 03‑04‑05/21292 уточняет порядок расчёта НДФЛ при продаже
жилья‚ приобретённого в рамках реновации; Основные положения:
- При продаже доли в квартире‚ полученной в результате переселения‚ налоговая база определяется как разница
между ценой продажи и стоимостью‚ установленной в договоре переселения. - Если продажа происходит в течение 3 лет после получения помещения‚ применяется льготный налоговый режим
(освобождение от НДФЛ).
Права и обязанности участников программы
Собственники квартир
- Участвуют в голосовании о включении дома в программу.
- Имеют право выбора: получить равноценное жильё в новом доме или денежную компенсацию.
- Сохраняют ипотечные обязательства без изменения условий.
Заёмщики (ипотечные банки)
- Продолжают обслуживать кредиты по прежним условиям.
- Не могут требовать досрочного погашения в связи с переходом права собственности.
Фонд реновации
- Организует закупку земельных участков‚ подбор подрядчиков‚ контроль качества строительства.
- Заключает договоры долевого участия и купли‑продажи с юридическими лицами‑застройщиками.
Органы местного самоуправления
- Разрабатывают и утверждают локальные программы реновации.
- Контролируют соблюдение сроков переселения и качества новых домов.
Порядок включения многоквартирного дома в программу
- Инициирование – муниципальные органы или фонд реновации подают заявку на включение конкретного дома.
- Экспертиза – проводится техническая оценка состояния здания (проверка на аварийность‚ подлежащий снос).
- Голосование – собственники и наниматели проводят собрание; решение считается принятым‚ если за него
проголосовало более 50 % от общего количества квартир. - Регистрация решения – протокол голосования вносится в реестр‚ публикуется на официальном портале.
- Разработка проекта – фонд реновации совместно с застройщиком готовит проект нового дома и план
переселения. - Переселение – собственники получают новое жильё либо компенсацию в соответствии с договором.
Финансирование и участие частного сектора
Для участия в реализации КРТ (комплексных ремонтных и строительных работ) организации должны доказать опыт
капитального строительства объёмом не менее 10 % от утверждённого в проекте объёма за последние пять лет.
Отбор проводится через аукцион или конкурс‚ что обеспечивает прозрачность и конкурентоспособность.
Практические рекомендации для собственников
- Следите за официальными объявлениями на mos.ru или региональном портале – там публикуются списки домов‚
графики переселения и контактные данные фондов. - При получении предложения о переселении внимательно изучайте договор: проверьте размер компенсации‚
сроки ввоза в новое жильё и условия оплаты. - Если у вас ипотека‚ запросите у банка письменное подтверждение‚ что условия кредита не изменятся
после перехода права собственности. - Для продажи квартиры‚ полученной в результате реновации‚ обратитесь к налоговому консультанту –
возможно применение льготного режима НДФЛ.
Последняя редакция закона о реновации 2021 года создала единую правовую основу для масштабного обновления
жилищного фонда по всей России. Ключевые изменения – расширение полномочий субъектов РФ‚ укрепление прав
ипотечных заёмщиков‚ чёткое регулирование процесса включения домов в программу и создание специализированных
фондов‚ управляющих финансовыми потоками. Для собственников и застройщиков важно своевременно
информироваться о своих правах и обязанностях‚ а также пользоваться механизмами защиты‚ предусмотренными
законом.
С учётом дальнейшего развития программы реновации‚ ожидается‚ что в ближайшие годы количество
переселённых семей превысит 1‚5 млн человек‚ а количество новых‚ энергоэффективных жилых площадей
достигнет более 10 млн м².
Дата публикации: г.