С 1 января 2021 года в Жилищный и Налоговый кодексы РФ вступили ключевые изменения‚ затрагивающие всех владельцев недвижимости: от продавцов квартир до покупателей новостроек. Часть норм появилась неожиданно (например‚ 98-ФЗ о «ковидных» отсрочках по ДДУ)‚ часть — планово. Ниже ‒ единая «шпаргалка» по новому законодательству‚ чтобы вы не переплатили налоги и не пропустили важные дедлайны.

Налог с продажи жилья: кто теперь освобождён от НДФЛ

Стандартные сроки владения

• 3 года — если объект получен по наследству‚ дарению от близкого родственника‚ приватизации или договору ренты.
• 5 лет, во всех остальных случаях (купленная квартира‚ апартаменты‚ земельный участок).

Если срок непрерывного владения меньше указанных‚ придётся заплатить НДФЛ 13 % от разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью × 0‚7. Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года‚ уплатить ‒ до 15 июля.

Новая льгота для семей с детьми

Федеральный закон № 382-ФЗ (вступил ) полностью освобождает от НДФЛ доходы от продажи любой жилой недвижимости‚ если:

1. У продавца есть двое или более детей до 18 лет (24 года — для очников/студентов).
2. Доход направляется на покупку другой недвижимости с большей площадью.
3. Новая квартира приобретается в течение 365 дней до или после продажи.

Важно: льгота распространяется на доходы‚ полученные с 1 января 2021 года.

Как сэкономить: пошаговая схема

• Сохраняйте все договоры‚ платежки и чеки на новое жилье.
• По итогам года подайте 3-НДФЛ со специальным вычетом «семейный капитал».
• Если сумма продажи ≤ 1 млн ₽‚ декларацию можно не подавать (но это не освобождает от налога‚ если срок меньше минимального).

Новые правила покупки: откуда у вас деньги?

С 10 января 2021 действуют поправки к 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов». Теперь при покупке недвижимости от 3 млн ₽:

• Банк обязан запросить у покупателя декларацию о происхождении средств.
• Если деньги пришли «в конверте» или без экономического обоснования‚ сделку могут приостановить.
• Риэлторы и застройщики должны фиксировать источник финансирования в договоре ДДУ/КП.

Что делать‚ чтобы не потерять сделку

1. Подготовьте справку 2-НДФЛ за последние 2 года;
2. Соберите выписки с расчетного счёта (если брали материнский капитал — из ПФР).
3. Укажите в договоре точный источник средств (ипотека‚ собственные‚ продажа другой квартиры).

ДДУ и застройщики: «ковидные» отсрочки

Закон 98-ФЗ (принят 2 апреля 2020) действовал до 1 октября 2021 и временно:

• Запрещал взыскивать неустойку с застройщика за просрочку сдачи объекта.
• Продлевал срок передачи квартиры до 9 месяцев сверх установленного в ДДУ.

Сейчас этот мораторий истёк‚ но на 2026 год применяются новые стандарты защиты дольщиков:

• Застройщик обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства.
• ДДУ заключаются только через эскроу-счета‚ что исключает риск «обнуления» средств.

Отмена декларации при продаже «недорогой» недвижимости

С 1 января 2022 действует ещё одно облегчение: если цена продажи не превышает 1 млн ₽‚ подавать 3-НДФЛ не нужно‚ даже если срок владения меньше минимального. Однако налог всё равно начислят‚ если кадастровая стоимость × 0‚7 > 1 млн ₽. Проверяйте ЕГРН перед сделкой!

Алгоритм для продавца 2026 года

1. Убедитесь в сроке владения.
2. Оцените‚ подходите ли вы под льготу «семьи с детьми».
3. Сравните цену продажи и 0‚7 × кадастровую стоимость – от большего берётся налоговая база.
4. Если есть долг по НДФЛ‚ подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 и заплатите до 15 июля 2027.

Помните: налоговики могут запросить документы в течение 3 лет. Храните все бумаги‚ включая справку из ЕГРН и платёжные поручения.

Материал подготовлен с учётом последних разъяснений ФНС и судебной практики на апрель 2026 года. Перед сделкой рекомендуем проконсультироваться с юристом.