Продажа собственного жилья – важный финансовый шаг, который часто сопровождается вопросами о налогообложении. В России налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости может быть существенным, однако при соблюдении определённых условий покупатель может полностью избавиться от этой обязанности. В статье подробно разберём, какие правила действуют в 2024‑2026 годах, какие изменения внесены в Налоговый кодекс, и как правильно оформить продажу, чтобы не платить налог.

Что считается «единственным жильём»?

Термин «единственное жильё» имеет точное юридическое определение, закреплённое в статье 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ). По состоянию на 2026 год:

• Имущество, являющееся единственным жилым помещением налогоплательщика (или супругов, если они находятся в совместном имуществе) на момент даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
• Если у налогоплательщика есть другие жилые помещения (квартиры, дома, дачи) в любой форме собственности – объект продажи уже не считается единственным, и налог обязателен.
• Для супругов важен совместный статус: если совместно они владеют только одной квартирой, она считается их единственным жильём.

⚠️ При разводе или разделе имущества статус «единственного жилья» может измениться – важно уточнить эту информацию до заключения сделки.

Срок владения и налоговая льгота

Ставка НДФЛ по сделке с недвижимостью составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой расходов (стоимость покупки, улучшений, уплаченных налогов). Налог не взимается, если выполнены один из двух условий:

1. Продажа объекта, который был в собственности менее 3 лет – налог обязателен (исключения: если объект был получен в дарение, наследство, по договору ренты и т.п., тогда срок снижается до 3 лет независимо от способа получения).
2. Продажа единственного жилья, которым владел налогоплательщик более 3 лет. В этом случае налог полностью освобождается, а декларацию подавать не требуется (можно лишь уведомить ФНС письмом).

Для всех остальных случаев (владение менее 5 лет без статуса единственного жилья) применяется обычный налоговый режим – налог в 13 %.

Таблица сроков владения

Как правильно оформить продажу без налога

Подготовка документов

• Договор купли‑продажи (бланк, заверенный нотариусом).
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Кадастровый паспорт.
• Документы, подтверждающие срок владения: договор купли‑продажи при покупке, акт приема‑передачи, справка о наследстве/дарении и т.п.
• Справка из ФНС о статусе «единственного жилья» (опционально, но упрощает диалог с налоговой).

Письмо‑уведомление в ФНС (если срок владения более 3 лет)

Если вы уверены, что объект является единственным жильём и вы владеете им более 3 лет, налоговую декларацию подавать не требуется. Вместо неё достаточно написать письмо‑уведомление в региональное отделение ФНС, где указать:

1. Полные ФИО и ИНН продавца.
2. Адрес и кадастровый номер продаваемой квартиры.
3. Дата государственной регистрации права собственности продавца.
4. Подтверждение, что на дату продажи у продавца (и супругов, если совместная собственность) нет других жилых помещений.
5. Подпись и дату.

Пример письма прилагается внизу статьи.

Декларация 3‑НДФЛ (если налог обязателен)

В случае, когда срок владения менее 3 лет или объект не является единственным, необходимо:

• Заполнить форму 3‑НДФЛ (покупка‑продажа недвижимости).
• Приложить к декларации договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН и справку о сумме расходов (стоимость покупки, расходы на улучшения, уплаченные налоги).
• Оплатить налог до 15 июля года, следующего за годом продажи (для сделок, завершившихся в 2025 году – срок уплаты – 15 июля 2026 года).

Последние изменения в законодательстве (2024‑2026)

Сокращение срока для единственного жилья

В 2020 году срок владения для освобождения от НДФЛ был уменьшён с 5 до 3 лет. Это правило сохраняется и в 2024‑2026 годах.

Прогрессивная шкала налога (проект 2025 года)

В начале 2025 года в Государственной Думе был внесён законопроект о введении прогрессивной шкалы НДФЛ при продаже недвижимости. По проекту налог будет рассчитываться от суммы прибыли:

• До 1 млн руб. – 13 %.
• От 1 млн руб. до 5 млн руб. – 15 %.
• Свыше 5 млн руб. – 18 %.

Проект пока находится на стадии обсуждения и не принят. На практике в 2024‑2026 годах действует прежняя фиксированная ставка 13 %.

Упрощённый порядок уведомления (2024 год)

С 1 января 2024 года ФНС ввела возможность отправлять письмо‑уведомление в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика. Это ускорило процесс подтверждения освобождения от налога.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать единственное жильё, не покупая новое, и не платить налог?

Да. Если на момент продажи у продавца нет другого жилого помещения и срок владения превышает 3 года, налог не взимается. При этом покупка нового жилья не требуется.

Что делать, если у меня есть доля в квартире, а супруг владеет отдельной квартирой?

Тогда объект не считается единственным жильём. Налог будет начислен с полной суммы прибыли.

Можно ли уменьшить налог, если я вложил деньги в ремонт?

Да. В декларации 3‑НДФЛ в графе «расходы» указываются все подтверждённые затраты: стоимость покупки, расходы на капитальный ремонт, уплаченные налоги и сборы. Они уменьшают налогооблагаемую базу.

Как доказать отсутствие других жилых помещений?

Запросить выписку из ЕГРН по всем объектам, зарегистрированным на ваше имя (и на имя супруга, если совместная собственность). При отсутствии записей – это подтверждение.

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, полученную в наследство, через 2 года?

Да. Для наследственного и дарственного жилья минимальный срок владения составляет 3 года. При продаже ранее – налог в 13 % от прибыли.

Пример письма‑уведомления в ФНС

От: Иванов Иван Иванович
ИНН: 770123456789
Адрес: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5

Кому: Федеральная налоговая служба
Отделение по г. Москве

«19» апреля 2026 г.

Уведомление о продаже единственного жилого помещения

Я, Иванов Иван Иванович, ИНН 770123456789, собственник квартиры,
владения которой подтверждены выпиской из ЕГРН № 77-1234567890 от 12 февраля 2020 г.
Адрес квартиры: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 7, кв. 12,
кадастровый номер: 77:01:0000007:1234.

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, данная квартира является моим
единственным жилым помещением. С момента государственной регистрации
перехода права собственности (12 февраля 2020 г.) прошло более 3 (трёх)
лет, а на текущую дату (19 апреля 2026 г.) у меня и моего супруга нет
других жилых помещений, зарегистрированных в Едином государственном
реестре недвижимости.

Сообщаю, что квартира будет продана 25 апреля 2026 г. по договору
купли‑продажи № 2026/04/25‑001, заключенному с ООО «Ромашка». С учётом
вышеуказанных обстоятельств прошу признать продажу освобождённой от
уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с
ст. 217 НК РФ.

Приложения:
Копия договора купли‑продажи.
Выписка из ЕГРН о праве собственности.
Справка о наличии (отсутствии) других жилых помещений.

Подпись _______________________ (Иванов И.И.)

• Продажа единственного жилья, которым владели более 3 лет, полностью освобождается от НДФЛ.
• Если срок владения менее 3 лет – налог в 13 % обязателен, но его можно уменьшить за счёт расходов на покупку и ремонт.
• Для освобождения от налога достаточно написать уведомление в ФНС (или отправить его через личный кабинет).
• С 2025 года возможны изменения в виде прогрессивной шкалы налога – следите за новостями, пока закон не принят, действует старая ставка.

Тщательное документальное сопровождение и проверка статуса «единственного жилья» помогут избежать лишних налоговых выплат и сделают процесс продажи максимально комфортным.

Важно: законодательство может изменяться, поэтому перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом или специалистом ФНС.