С 01 марта 2022 года в России перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (МКД) регулируется обновлённой редакцией Федерального закона № 558-ФЗ от . В статье приведён краткий «живой» текст норм, который пригодится собственнику до обращения к юристу, а также разобраны самые частые ошибки, которые могут привести к штрафу или требованию вернуть всё «как было».
Что считается перепланировкой с 2022 года
Закон разделяет два понятия:
- Перепланировка – изменение внутренней конфигурации помещения без затрагивания несущих конструкций (перенос дверей, снос/возведение межкомнатных перегородок, объединение комнат).
- Переустройство – затрагиваются инженерные системы, несущие стены, балконные или лоджийные блоки, газовое оборудование, сантехника, полы и т. п. Под категорию попадает и остекление холодной лоджии.
С обе категории подпадают под обязательное предварительное согласование, включая юридических лиц-владельцев квартир (арендодателей, девелоперов).
Краткий «живой» текст закона: 5 основных правил
- Разрешение оформляется в МФЦ или Госуслугах по месту нахождения объекта, срок рассмотрения – 45 рабочих дней (Москва – до 30 дней).
- Необходимо заключение проектной организации (СРО, допуск к работам) и техническое заключение о безопасности.
- Для газовых работ – справка «Мосгаза» (или регионального газового хозяйства), для электрики – «Мосэнерго».
- Если работа затрагивает общедомовые сети, понадобится согласие всех собственников МКД (письмо Минстроя № 6370-ОГ/04 от ).
- Разрешение действует 18 месяцев (Москва с ). По истечении срока процедуру придётся повторять.
Какие работы можно делать без согласования
Мелкий «косметический» ремонт, не меняющий площади и конфигурации помещений, не подпадает под закон. Например:
- поклейка обоев, замена плитки;
- замена дверных полотен без расширения проёмов;
- установка гипсокартонных конструкций без привязки к несущим стенам.
Но! Любое изменение высоты полов, выравнивание стяжкой более 40 мм, или установка «теплых полов» уже требует проекта.
Таблица: что разрешено и запрещено (СП 54.13330.2022)
| Вид работы | Разрешено / Запрещено | Комментарий |
|---|---|---|
| Объединение кухни с гостиной | Разрешено | Требуется проект вентиляции, если плита газовая. |
| Туалет над кухней соседа снизу | Запрещено | П. 7.20 СП 54.13330;2022. |
| Остекление лоджии (холодное) | Разрешено | С 2022 – обязательное согласование как переустройство. |
| Перенос газовой плиты | Разрешено | Только с заключением «Мосгаза». |
Пошаговая инструкция: как узаконить перепланировку в 2022-2026 гг.
- Подготовка документов
Паспорт, ЕГРН, техпаспорт (первичный – если новостройка, берётся в МосГорБТИ), поэтажный план БТИ. - Заказ проекта
Организация с допуском СРО готовит проект перепланировки и обоснование безопасности. - Согласование в МФЦ / Госуслугах
Заявление, проект, техническое заключение, согласие соседей (если требуется), квитанция госпошлины (≈ 1 000 руб.). - Выполнение работ
Только после получения разрешения! Самовольное строительство – штраф до 2 500 руб. и принудительное восстановление. - Ввод в эксплуатацию
После окончания работ – приглашается комиссия Мосжилинспекции (или регионального органа). Получается акт ввода объекта. - Обновление техпаспорта
Передаётся в БТИ, в ЕГРН вносятся изменения.
Частые ошибки и штрафы
- Ошибка: использование «типового» проекта для квартиры, отличающейся от типового плана.
Решение: только индивидуальный проект. - Ошибка: начало работ до получения разрешения.
Штраф: 2 000–5 000 руб. физлицо; 50 000–100 000 руб. юрлицо. - Ошибка: забыли продлить разрешение после 18 месяцев.
Решение: подать повторное заявление за 1 месяц до окончания срока.
Что грозит тем, кто не успел остеклить лоджию до
Любое остекление лоджии или балкона теперь считается переустройством и требует полного согласования. Чтобы не столкнуться с отказом:
- проверьте, не является ли ваша лоджия «холодной» – в этом случае нужен проект тепло- и пароизоляции;
- учтите, что остекление нельзя выполнять на фасаде, входящем в зону охраны объектов культурного наследия.
Где скачать официальный текст
Полные редакции законов:
- Федеральный закон № 558-ФЗ от
- СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (перечень разрешённых/запрещённых работ)
Новый закон 2022 года сделал перепланировку более прозрачной и технически безопасной, но одновременно строже: теперь любое изменение квартиры, включая остекление лоджии, снос стен, перенос газовой плиты, должно быть согласовано до начала работ. Следуйте алгоритму выше – и вы избежите штрафов и судебных разбирательств.