С 2026 года в России действует обновлённый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Основной закон, принятый ещё в 2020 году и дополненный в 2024–2025 гг., исключает использование Индексов рынка недвижимости (ИРН) для автоматического перерасчёта цен и вводит новые механизмы оспаривания результатов кадастровой оценки.
Ниже — подробный разбор того, что изменилось, как это отразится на налогах и что делать собственникам уже сегодня.
Краткий портрет закона
- Название: Федеральный закон № 374-ФЗ от (в редакции поправок июля 2025 г.).
- Цель: сделать кадастровую стоимость максимально приближенной к рыночной без «корректирующих» коэффициентов.
- Ключевые даты:
- — полный запрет автоматического индексирования по ИРН.
- — Росреестр начинает публиковать ежеквартальные индексы рынка недвижимости (ИРН 2.0) только как статистику, а не как основание для пересчёта налогов.
Почему ИРН больше не влияет на кадастровую стоимость
Раньше: ежегодно кадастровую стоимость умножали на индекс рынка недвижимости, и налог мог вырастать без новой оценки объекта.
Теперь: любой перерасчёт возможен только после индивидуальной переоценки на основании реальных цен сделок из базы Росреестра (ЕГРН).
Что изменилось в статье 19.1 закона:
- ИРН используется исключительно в аналитических целях.
- Федеральная кадастровая палата отменяет «коллективное» индексирование.
- Максимальный срок действия кадастровой оценки сокращён с 5 до 3 лет, чтобы свести к минимуму старые ошибки.
Как проверить и оспорить кадастровую стоимость в 2026 году
Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН
Выписка уже содержит:
- дату утверждения последней кадастровой оценки,
- основание (№ приказа Кадастровой палаты),
- признак «оценка по рыночным сделкам» или «оценка устарела».
Шаг 2. Сравните с рыночной ценой
Используйте:
- Открытые данные Росреестра (сервис «Справедливая оценка»).
- Калькулятор ИРН 2.0 на сайте Федеральной кадастровой палаты (только для ориентира).
Шаг 3. Подайте заявление
В комиссию при Росреестре (бесплатно, срок, 30 дней) или в суд (платится госпошлина, но присуждаются судебные расходы).
Документы: копия ЕГРН, отчёт независимого оценщика, платёжные документы, если оценка влияла на налог или НДФЛ.
Как новые правила повлияют на налоги
| Вид налога | Что поменялось | Когда почувствуете |
|---|---|---|
| Имущественный налог (физлица) | База теперь рассчитывается по кадастру без ИРН, но не чаще 1 раза в 3 года; | Уведомления за 2026 год придут осенью 2027 г. |
| Земельный налог | Если кадастр снизится после оспаривания, налог пересчитают с 1 января года подачи заявления. | Уже в 2027 г. |
| НДФЛ при продаже | Разница между продажной и кадастровой ценой не может превышать 30 % в меньшую сторону (раньше 70 %). | Декларация за 2026 г. — до 30 апреля 2027 г. |
Что делать владельцам недвижимости прямо сейчас
- Проверьте почту: в январе–марте 2026 г. Росреестр рассылает уведомления об изменении кадастровой стоимости.
- Сравните цифры: если кадастровая цена выросла более чем на 25 %, вероятнее всего, применялся ИРН. Такой перерасчёт можно оспорить.
- Готовьте документы заранее: заказывайте отчёт независимого оценщика до , чтобы успеть в 30-дневный срок комиссии.
- Следите за публикациями ИРН 2.0: они выходят ежеквартально, но не влияют на налоги. Однако по ним можно заметить «завышенные» регионы.
Краткий чек-лист собственника
- Зайдите на rosreestr.gov.ru → «Справедливая оценка» → введите кадастровый номер.
- Скачайте выписку ЕГРН (электронная подпись — 350 ₽).
- Если дата оценки старше , смело готовьте документы для оспаривания.
- Подайте заявление онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ.
- Сохраните квитанции: после победы перерасчёт налога будет автоматическим, но возврат переплат потребует заявления в ФНС.
Закон 2020 года c июля 2025 г. окончательно избавил собственников от «инфляционных» сюрпризов в налоговых уведомлениях.
Вместо автоматического индексирования кадастровой стоимости теперь действует прозрачный механизм переоценки по рыночным сделкам.
Проверьте свои объекты прямо сегодня — это займёт не более 15 минут, но может сэкономить десятки тысяч рублей уже в 2027 году.