Дата актуализации: 20 апреля 2026 г;
Государственная регистрация прав на недвижимость ― ключевой инструмент защиты имущественных прав граждан и юридических лиц. С 1 января 2020 года в России в полном объёме применяется Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее ― Закон № 218-ФЗ), который пришёл на смену устаревшему закону № 122-ФЗ от . В 2024–2026 годах в него внесены существенные изменения, в т.ч. касающиеся цифровых сервисов и сроков регистрации.
Какой закон сейчас действует?
С :
- утратил силу закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- единственным регулятором отношений стал Закон № 218-ФЗ в редакции последних изменений от (вступают в силу с ).
Основные понятия
| Термин | Значение в законе № 218-ФЗ |
|---|---|
| ЕГРН | Единый государственный реестр недвижимости, объединивший кадастровый учёт и регистрацию прав. |
| Объект недвижимости | Земельные участки, здания, помещения, сооружения, единые недвижимые комплексы, объекты незавершённого строительства. |
| Регистрация сделок | Одновременный учёт перехода права и внесение записи в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ и ст. 16 Закона № 218-ФЗ). |
Какие отношения регулирует закон № 218-ФЗ?
- Регистрация возникновения, перехода, прекращения прав собственности и иных вещных прав (сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление).
- Учёт ограничений и обременений.
- Государственный кадастровый учёт (внесение сведений о границах, площади, назначении объекта).
- Сделки с долями, наследование, долевое участие в строительстве.
Сроки регистрации в 2026 году
- Стандартный срок: 7 рабочих дней со дня приёма документов в МФЦ или Росреестре.
- Упрощённая электронная форма: 1–3 рабочих дня при подаче через сервис «Госуслуги» или ЕСИА с использованием биометрии (поправки от ).
- Для документов, выданных до : обязательная перерегистрация в ЕГРН до года, но без риска утраты прав.
Электронные новшества с 1 июля 2026 года
Дистанционная регистрация через Единую биометрическую систему (ЕБС):
- подтверждение личности по голосу и лицу;
- полный отказ от личного визита в МФЦ;
- электронные подписи заявителей и нотариусов признаются без дополнительного квалифицированного сертификата.
Пошаговая схема регистрации перехода права (продажа квартиры)
- Подготовка: проверка ЕГРН, технический план, выписка об отсутствии задолженности.
- Договор: подписание ДКП в простой письменной форме или у нотариуса (обязательно нотариальное удостоверение при доле или ипотеке).
- Подача заявления:
- в МФЦ — на бумаге;
- онлайн — через Росреестр, Госуслуги, приложение «Мои документы».
- Оплата госпошлины: 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц (ст. 333.33 НК РФ).
- Получение выписки из ЕГРН: электронный документ подписан квалифицированной ЭП Росреестра и имеет равную юридическую силу с бумажной.
Особенности в других государствах (кратко)
- Республика Беларусь: закон № 44-З от ввёл единый срок регистрации не более 6 месяцев; ранее выданные документы действуют до .
- Приднестровье: действует Закон ПМР, тесно синхронизированный с Гражданским кодексом ПМР и предусматривающий единый реестр недвижимости.
- Казахстан: аналогичный реестр — Государственная база данных прав на недвижимое имущество (ГБД), срок регистрации 1 рабочий день при электронной подаче.
Частые проблемы и советы
| Проблема | Причина | Решение |
|---|---|---|
| Отказ в регистрации | Несоответствие сведений ЕГРН и документов БТИ | Уточнить кадастровый паспорт, согласовать границы через кадастрового инженера |
| Задержка свыше 10 дней | Недостоверность ЕГРН, судебные споры | Запросить межведомственную проверку через личный кабинет Росреестра |
| Невозможность подать онлайн | Отсутствие биометрии в ЕБС | Пройти биометрическую идентификацию в ближайшем отделении Сбербанка или Почта Банка |
Как проверить объект в ЕГРН бесплатно
- Перейдите на официальный сайт Росреестра.
- Выберите «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
- Введите кадастровый номер или адрес.
- Посмотрите актуальные сведения о правообладателях, площади и обременениях.
Закон № 218-ФЗ с последними изменениями от :
- объединил кадастровый учёт и регистрацию прав в ЕГРН;
- сократил сроки до 1–7 дней;
- ввёл полностью цифровые сделки с через биометрию;
- распространяет свои правила на все территории РФ, включая Крым, Севастополь, новые регионы ДНР, ЛНР, Запорожскую и Херсонскую области.
Для защиты своих прав достаточно:
• проверять сведения в ЕГРН перед покупкой;
• использовать электронную подачу документов;
• при необходимости обращаться к кадастровому инженеру или юристу.
Подготовлено на основе официальных данных Росреестра и последней редакции законодательства на .