Раздел совместно нажитого имущества — один из самых болезненных вопросов при разводе или разделе наследства. До недавнего времени «долевая собственность» регулировалась разрозненными нормами Гражданского, Семейного и Жилищного кодексов. Всё изменилось в марте 2024 года, когда Госдума окончательно приняла Федеральный закон № 24-ФЗ «О долевом участии в праве общей долевой собственности на жилые помещения и об особенностях распоряжения долями в квартирах». Закон вступил в силу 1 сентября 2024 года и уже полностью применяется в 2026 году.
Историческая справка: от чего отталкивались законодатели
Раньше:
- доли в квартирах часто делились «в натуре», что приводило к появлению крошечных комнат-печаток;
- владельцы долей могли продать свою часть постороннему, фактически превращая жильё в общежитие;
- суды тратят до 3-х лет на раздел квартир, а затем ещё год на выселение «лишнего» собственника.
Новый закон призван убрать эти проблемы, введя чёткие правила долевого распоряжения и обязательный выкуп доли другими собственниками при первой продаже.
Ключевые даты
- , Президент внёс законопроект в Госдуму;
- , принят в третьем чтении;
- — вступил в силу для всех новых сделок;
- — начал действовать переходный режим для «старых» долей (до 2024 г.);
- С 2026 года — полный охват: любые доли регулируются единообразно.
Что изменилось в 2026 году (действующая редакция)
Преимущественное право выкупа
Если один из долевых собственников решил продать свою долю, остальные собственники квартиры получают 30 дней на её выкуп по рыночной цене. Уведомление направляется через Единый реестр долей (ЕРД), который ведёт Росреестр.
Запрет на чрезмерное дробление
Минимальный допустимый размер доли — 1/20 квартиры (≈ 3 м² в средней «двушке»). Меньше — только при наследовании или дарении близким родственникам.
Упрощённый судебный раздел
Раздел в суде теперь занимает максимум 6 месяцев. При этом:
- суд обязан рассмотреть возможность денежной компенсации вместо доли в натуре;
- при невозможности компенсации квартира продаётся с публичных торгов.
Налоговые льготы
По Федеральному закону № 425-ФЗ от :
- освобождение от НДФЛ при продаже доли, если она была получена в наследство или при разделе имущества супругов;
- сокращённый срок владения до 3 лет для освобождения от налога (вместо 5 лет).
Как оформить долю в 2026 году: пошаговая схема
- Подготовка документов: ЕГРН-выписка, технический паспорт, согласие супруга/супруги.
- Оценка доли: только у аккредитованных Росреестром оценщиков (список обновляется онлайн);
- Уведомление собственников: через личный кабинет на rosreestr.gov.ru или МФЦ (30 дней на ответ).
- Сделка: договор купли-продажи заверяется нотариусом, который самостоятельно отправляет данные в ЕГРН.
- Регистрация: 3–5 дней, госпошлина 2 000 ₽.
Частые вопросы
Я владею 1/6 долей с 2010 года. Под действие нового закона попадаю?
Да, с все доли без исключения переходят на новый режим. При первой продаже применяется преимущественное право выкупа.
Могу ли я завещать долю своей внучке без согласия остальных?
Можете. Завещание не ограничено законом, но после открытия наследства внучка получит долю «в чистом виде» и будет вправе её продать по новым правилам.
Есть ли штрафы за несоблюдение очередности при продаже?
Да. Если продать долю «в обход» собственников, сделка признаётся ничтожной, а нарушитель уплачивает штраф до 50 000 ₽ (ст. 19.7 КоАП РФ).
Закон о долях в квартирах, принятый в марте 2024 года и действующий с сентября того же года, окончательно упорядочил рынок долевой собственности. В 2026 году он работает как единая система, защищающая как собственников, так и покупателей. Если вы планируете сделку с долей, учитывайте 30-дневный срок уведомления, минимальный размер 1/20 и налоговые льготы от 425-ФЗ.
Данная статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 года. За последними разъяснениями рекомендуем обращаться к нотариусу или на сайт Росреестра.