29 июня 2021 года вступил в силу Федеральный закон от № 518-ФЗ, который перевернул привычный порядок регистрации прав на недвижимость, возникших до начала действия закона № 122-ФЗ (до 31 января 1998 года). В статье разберёмся, что именно изменилось, какие документы теперь требуются, и как Росреестр на практике реализует «выявление правообладателей ранее учтённых объектов».
Что такое «ранее учтённые объекты»
Согласно закону, к ним относятся:
- Здания, сооружения, земельные участки, квартиры, гаражи и прочие объекты, права на которые возникли до 31 января 1998 года и не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- Объекты, учтённые в технической инвентаризации БТИ или в комитете по земельным ресурсам, но не оформленные в Росреестре;
- Самовольные постройки, если они возведены до вступления в силу 122-ФЗ и признаются объектами недвижимости.
Цель закона № 518-ФЗ
Ключевая задача — дать гражданам упрощённый и бесплатный (в большинстве случаев) способ легализовать свои права и «выйти из тени» без судебных разбирательств.
Как работает новый порядок: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовка документов
- Технический паспорт или сведения технической инвентаризации из БТИ.
- Документы-основания (договор купли-продажи, акт передачи, решение исполкома, ордер и др.).
- Кадастровый паспорт (если объект уже поставлен на кадастровый учёт).
- Паспорт заявителя и квитанция об отсутствии задолженности по налогам (по необходимости).
Шаг 2. Подача заявления
Заявление и документы подаются:
- Через МФЦ любого района (включая МФЦ Пролетарского района);
- В электронном виде на портале rosreestr.gov.ru или через Госуслуги;
- Не лично: представитель по доверенности также допускается.
Шаг 3. Рассмотрение Росреестром
Срок — не более 10 рабочих дней. Регистратор:
- Проверяет достаточность документов;
- Запрашивает сведения из архивов органов местного самоуправления;
- Вносит запись в ЕГРН и выдаёт выписку о правах (электронная или бумажная).
Какие изменения внесены в законодательство
Для реализации 518-ФЗ были внесены поправки:
- в Закон о регистрации прав (122-ФЗ), добавлены правила «выявления»;
- в КоАП РФ — освобождение от административной ответственности за самовольное строительство, если объект возведён до 1998 года;
- в Земельный кодекс, упрощённый порядок оформления земельных участков под «старыми» постройками.
Кому подходит «гаражная амнистия»
До 1 сентября 2026 года граждане могут бесплатно зарегистрировать права на гаражи и стоящие под ними земельные участки, если:
- Гараж находится в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) или на земле, предоставленной до 1998 года;
- Нет конфликтов с третьими лицами и муниципалитетом;
- Заявитель подтверждает фактическое владение (чеки, квитанции, акты).
Разъяснения Росреестра: 5 главных правил
Официальные разъяснения пресс-службы Росреестра, июль 2021 года:
- «Прописка» не нужна — подать документы можно в любом регионе, независимо от места нахождения объекта.
- Отказ возможен, если документы утеряны без восстановления или в ЕГРН уже есть запись о другом правообладателе.
- Нотариальная форма не требуется, но при наличии наследства понадобится свидетельство о праве.
- Госпошлина 0 ₽ для физлиц при первичной регистрации по 518-ФЗ, кроме случаев деления/объединения объектов.
- Электронная подача ускоряет процесс: заявление рассматривается в среднем за 5 дней.
Что делать, если возник спор
Варианты решения:
- Досудебное урегулирование через комиссию при Росреестре (подача жалобы в течение 3 месяцев);
- Судебный порядок, если есть противоречие в документах или права третьих лиц;
- Муниципальные комиссии по выявлению самовольных построек — для объектов, не вошедших в ЕГРН.
Примеры из практики
Пример 1. Житель Большереченского района оформил 40-летний гараж за 7 дней, предоставив только технический паспорт БТИ и членскую книжку ГСК.
Пример 2. В Ульяновске пенсионер получил выписку о праве на дом 1963 года постройки, используя архивную выписку из горисполкома и справку местной администрации.
Где получить консультацию
- Ближайший МФЦ или офис Росреестра;
- Телефон горячей линии Росреестра: ###-###-####;
- Онлайн-консультация на сайте rosreestr.gov.ru в разделе «Приём обращений».
Ключевые даты и ссылки
- 29 июня 2021 г. — дата вступления 518-ФЗ в силу;
- 1 сентября 2026 г. — окончание «гаражной амнистии»;
- Текст закона: КонсультантПлюс.