Актуально на 20 апреля 2026 г.
Краткий ответ: без доверенности право подписывать договор купли-продажи недвижимости сохраняют только собственник(-и) объекта, а также руководители/единоличные исполнительные органы юридических лиц, действующие в силу закона и устава. Все остальные представители (друзья, родственники, риелторы, сотрудники компании) обязаны иметь нотариально удостоверенную доверенность.
Кого закон считает «собственником» и зачем это важно
Физлица
- Единоличный собственник — в ЕГРН только он один.
- Совместная собственность супругов — подписывают оба супруга, даже если квартира числится на одного.
- Долевая собственность, подписывают все долевики лично либо выдают каждый свою доверенность.
Юрлица
Любая организация действует через свои органы управления. В ЕГРЮЛ прописано, кто подписывает сделки без дополнительных полномочий:
- генеральный директор;
- единоличный исполнительный орган (директор, управляющий);
- лицо, уполномоченное уставом или решением единственного участника.
В договоре достаточно указать: «Директор ООО «Ромашка» Иванов И.И. действует на основании Устава без доверенности».
Когда НЕ требуется доверенность
Сам собственник подписывает документы лично
Достаточно предъявить паспорт и правоустанавливающий документ (ЕГРН/выписка). Именно эта ситуация самая безопасная для покупателя.
Супруги при продаже совместно нажитого имущества
Даже если квартира оформлена на одного, второй супруг обязан подписать согласие на сделку. Доверенность здесь не нужна, но потребуется нотариально заверенное согласие.
Руководитель юридического лица
При покупке или продаже квартиры, числящейся на балансе компании, достаточно выписки из ЕГРЮЛ + решение единственного участника (или протокол общего собрания).
Когда доверенность обязательна
| Кто подписывает | Необходимые документы |
|---|---|
| Родственник/друг собственника | Нотариальная доверенность (форма М2), обязательно указание права «совершать сделку отчуждения» |
| Риелтор | Та же доверенность + разрешение на получение денег желательно исключить ради безопасности клиента |
| Сотрудник юрлица (не руководитель) | Доверенность от имени организации с указанием Вида полномочий «совершать сделки по отчуждению недвижимости» |
Важно: доверенность на сделку с недвижимостью обязательно нотариальная, срок действия не более трёх лет, а при отчуждении недвижимости — один год (ст. 186 ГК РФ).
Подводные камни покупателя
- Истечение срока доверенности. Проверяйте актуальность через Федеральный реестр доверенностей.
- Отсутствие права получать деньги. Если доверенность не содержит такого пункта, продавец должен лично расписаться на расписке.
- Опека/банкротство. При продаже «ипотечной» квартиры убедитесь, что банк дал письменное согласие и выписка из ЕГРН не содержит обременений.
- Неполные полномочия. Доверенность на «ведение переговоров» не даёт права подписывать основной договор.
Шаблон фразы для договора
«Продавец — Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, выдан г. ОГУ «УФМС России по г. Москве», код подразделения 770-001, действует собственноручно без доверенности на основании выписки ЕГРН № 77-77-12345678 от г.».
Если вы продаёте или покупаете квартиру:
- собственник может подписать договор без доверенности;
- все иные лица обязаны предъявить нотариальную доверенность;
- проверяйте срок действия и полномочия доверенности через официальный реестр;
- если квартира в ипотеке, дополнительно нужно согласие банка и выписка об отсутствии обременений.
Соблюдение этих простых правил убережёт стороны сделки от признания договора недействительным и потери денег.