Государственная кадастровая оценка (ГКО) — это масштабная процедура, в результате которой формируется официальная стоимость каждого объекта недвижимости (земель, зданий, помещений, сооружений). ГКО напрямую влияет на:
- размер земельного налога, налога на имущество и НДФЛ при сделках;
- доходы бюджетов всех уровней;
- инвестиционный климат и привлекательность регионов.
Кто же является заказчиком этой оценки?
Заказчик — это уполномоченный орган (или организация) субъекта Российской Федерации, от имени которого:
- принимается решение о проведении очередной ГКО;
- утверждается состав технического задания;
- оформляется итоговый государственный отчёт;
- результаты вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Субъекты РФ: главные заказчики
Согласно Федеральному закону № 237-ФЗ (в редакции от 31 июля 2020 г.) и статье 6 Закона:
- Решение о проведении очередной кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (обычно это министерство имущественных отношений, минстрой, минэкономразвития).
- Для практической реализации субъект создаёт государственное бюджетное учреждение (ГБУ) — региональный центр кадастровой оценки.
- Центр ГКО:
- формирует техническое задание;
- проводит конкурс и заключает контракты с профильными оценочными компаниями;
- обеспечивает контроль качества, защиту персональных данных и соблюдение сроков;
- передаёт итоговые материалы в Росреестр.
Примеры региональных заказчиков
- ГБУ «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» — отвечает за весь Сахалинской области.
- ГБУ РС (Я) «Центр государственной кадастровой оценки» — курирует оценку в Республике Саха (Якутия).
- ГБУ Санкт-Петербурга «Городское управление кадастровой оценки» — формирует кадастровую стоимость объектов в Северной столице.
Как проходит заказ процедуры
Алгоритм действий заказчика (регионального центра):
- Планирование. Утверждается график проведения ГКО: теперь (по новому закону от 23 июля 2025 г.) — раз в два года вместо четырёх.
- Подготовка технического задания. В него включаются:
- перечень категорий земель и видов недвижимости;
- подходы к выбору методов (сравнительный, доходный, затратный);
- ключевые параметры: дата оценки, единицы измерения, индексация.
- Конкурс. На электронной площадке (в 2026 г. — ЕИС Zakupki.gov.ru) выбираются оценочные компании, соответствующие квалификационным требованиям СРО.
- Контроль и экспертиза. Центр ГКО:
- проверяет выборку объектов;
- проводит «контрольную» оценку на 5 % площадей;
- обеспечивает автоматизированную валидацию с использованием ИИ (в Подмосковье уже применяют нейросети для массовой оценки).
- Утверждение результатов. Комиссия при министерстве госимущества принимает окончательный отчёт; сведения передаются в ЕГРН и публикуются на портале rosreestr.gov.ru.
Возможности граждан и бизнеса
Если вы не согласны с определённой кадастровой стоимостью, можно:
- обратиться в комиссию по спорам о кадастровой стоимости при министерстве имущества вашего региона;
- подать иск в суд и заказать независимую оценку;
- пользоваться онлайн-сервисами: на fdgko.rosreestr.ru доступны «Налоговый калькулятор» и выгрузка фонда данных ГКО.
Важно: с 29 октября 2021 г. личный приём граждан в ряде центров ГКО временно приостановлен; за консультацией лучше записаться онлайн.
Заказчиком государственной кадастровой оценки является орган государственной власти субъекта РФ через созданный им региональный центр ГКО. Именно этот центр формирует техническое задание, контролирует исполнителей и отвечает за достоверность итогов, которые впоследствии лягут в основу налоговых расчётов миллионов собственников.