Дата актуализации:  г.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) регулирует отношения между всеми участниками градостроительной деятельности. Одним из ключевых субъектов являются заказчики‑застройщики. С 1 июля 2017 г. в кодекс были внесены существенные изменения, которые определили новые требования к этим субъектам, в т.ч. к их членству в саморегулируемых организациях (СРО).

Понятие «заказчик‑застройщик» в Градостроительном кодексе

Согласно пункту 16 статьи 1 ГрК РФ, заказчиком‑застройщиком признаётся физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства либо их техническую подготовку.

Ключевые характеристики

• Обеспечение финансирования градостроительной деятельности за счёт собственных средств или по договору за счёт средств инвесторов, спонсоров и иных заказчиков.
• Наличие правообладающего статуса на земельный участок (собственность, аренда, сервитут и пр.).
• Ответственность за соблюдение требований градостроительного законодательства, нормативов и условий разрешения на строительство.

Кто может быть заказчиком‑застройщиком?

Перечень субъектов, которые могут выступать в роли заказчика‑застройщика, расширён поправками 28 ноября 2011 г. (337‑ФЗ) и изменениями от 3 июля 2016 г. (372‑ФЗ). Включает:

1. Органы государственной власти и управления;
2. Органы местного самоуправления;
3. Российские юридические лица (коммерческие и некоммерческие);
4. Иностранные юридические лица и физические лица;
5. Государства и международные организации, финансирующие градостроительные проекты.

Обязанности и функции заказчика‑застройщика

Согласно ГрК РФ, основные обязанности заказчика‑застройщика включают:

• Подготовка и согласование градостроительной документации (генплан, проект планировки, техническое задание).
• Получение разрешения на строительство (разрешение, согласования, экспертизы).
• Контроль за соблюдением сроков, качества и стоимости работ (в т.ч. через приемку и ввод в эксплуатацию).
• Обеспечение выполнения требований по охране труда, экологической безопасности и градостроительным нормативам.

Членство в саморегулируемых организациях (СРО)

С 1 июля 2017 г. законодательно закреплено обязательное членство в СРО для определённых видов строительных работ. Ниже – основные положения.

Кому необходимо стать членом СРО?

• Заказчикам‑застройщикам, которые заказывают строительные работы, подлежащие обязательному членству (например, капитальное строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов, стоимость которых превышает установленный порог в 5 млн рублей).
• Техническим заказчикам, если они выступают в качестве уполномоченного лица и заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве и т.п.

Какую СРО следует выбирать?

Выбор СРО определяется видом и масштабом выполняемых работ. Наиболее часто используемые СРО:

1. СРО «Стройтехнадзор» – для технического надзора и проектных работ;
2. СРО «Строительный надзор» – для контроля качества строительства;
3. СРО «Проектный совет» – для проектных организаций;
4. СРО «Реконструкция и капитальный ремонт» – для работ по реконструкции и капитальному ремонту.

Важно учитывать, что членство в СРО обязано быть подтверждено сертификатом, а несоблюдение требований СРО влечёт административную ответственность (штрафы, приостановка работ).

Технический заказчик: роль и связь с застройщиком

Технический заказчик (ТЗ) – это лицо, уполномоченное застройщиком действовать от его имени в сфере выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, строительства и иных работ.

Кто может быть техническим заказчиком?

• Физическое лицо, действующее на профессиональной основе (например, лицензированный инженер‑консультант);
• Юридическое лицо, обладающее лицензией на выполнение соответствующих видов работ.

Обязанности ТЗ

• Подготовка задания на выполнение инженерных изысканий и проектных работ.
• Осуществление технического надзора за соблюдением проектных решений и нормативов.
• Подготовка и подача в органы государственной власти документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Возможность совмещения ролей

Закон допускает наличие внутреннего технического заказчика (т. н. «интерн»), если у застройщика есть собственные профильные структуры, способные выполнять функции ТЗ. При этом такие структуры также должны отвечать требованиям СРО, если их деятельность подпадает под обязательное членство.

Процедурные этапы взаимодействия заказчика‑застройщика и технического заказчика

1. Определение целей и финансовой модели проекта – формирование бюджета, поиск инвесторов.
2. Выбор технического заказчика – заключение договора, проверка лицензий и членства в СРО.
3. Подготовка технического задания (ТЗ) – формулирование требований к изысканиям и проектированию.
4. Проведение инженерных изысканий – топографические, геологические, экологические и др.
5. Разработка проектной документации – генеральный план, проект строительства, сметная документация.
6. Получение разрешения на строительство – подача комплектов документов в органы местного самоуправления.
7. Строительно‑монтажные работы – контроль со стороны ТЗ и заказчика‑застройщика.
8. Приёмка объекта и ввод в эксплуатацию – оформление актов, получение сертификатов.

Договорные отношения: заказчик, подрядчик, технический заказчик

ГК РФ использует термин «заказчик» в широком смысле. В строительных договорах важно точно разграничить роли:

• Заказчик‑застройщик – собственник проекта, финансирует и определяет стратегию.
• Технический заказчик – уполномоченный представитель, отвечающий за техническую часть.
• Подрядчик – организация, непосредственно выполняющая строительные работы.

Каждая сторона должна иметь отдельный договор (или отдельные разделы в едином договоре) с чётко прописанными правами, обязанностями, сроками и механизмами ответственности.

Исключения и особенности

Работы, не требующие обязательного членства в СРО

• Мелкие ремонтные работы стоимостью до установленного порога (обычно 5 млн рублей);
• Работы, для которых законодательством предусмотрены отдельные лицензии (например, электромонтажные работы, если они выполняются отдельными лицензированными специалистами).

Внутренний технический заказчик

Если у застройщика есть собственный отдел проектирования и надзора, он может выступать в качестве ТЗ. При этом:

• Отдел должен иметь лицензии и сертификаты, соответствующие видам выполняемых работ;
• Если отдел осуществляет работы, подпадающие под обязательное членство в СРО, необходимо оформить членство организации в соответствующей СРО.

Практические рекомендации для застройщика

1. Проведите предварительный юридический аудит – проверьте, подпадает ли ваш проект под обязательное членство в СРО.
2. Выберите надёжного технического заказчика – проверяйте лицензии, наличие сертификатов СРО, репутацию.
3. Сформируйте чёткое техническое задание – детализируйте требования к изысканиям, проектированию и контролю.
4. Заключайте договоры с прозрачными условиями – указывайте порядок согласования изменений, штрафные санкции, порядок приёмки работ.
5. Обеспечьте финансирование всех стадий проекта – предусмотрите резервные фонды для возможных изменений в проекте.
6. Ведите документацию в соответствии с требованиями СРО – храните акты, протоколы, сертификаты в электронном виде.
7. Контролируйте соблюдение сроков и качества – используйте системы мониторинга и регулярные отчёты технического заказчика.

С 2017 года Градостроительный кодекс РФ чётко определил статус заказчика‑застройщика и ввёл обязательность членства в СРО для большинства строительных работ. Современный рынок требует от застройщика не только финансовой ответственности, но и грамотного управления технической стороной проекта через технического заказчика. Соблюдение законодательных требований, правильный выбор СРО и чётко выстроенные договорные отношения позволяют минимизировать риски, ускорить процесс получения разрешений и успешно реализовать градостроительные проекты.

Статья подготовлена на основе материалов Градостроительного кодекса РФ, Федеральных законов № 337‑ФЗ и № 372‑ФЗ, а также актуальных нормативных правовых актов, действующих на 19 апреля 2026 года.