Задаток – это денежная (или иная) сумма, которую одна сторона договора передаёт другой в качестве гарантии выполнения обязательств. При сделках с недвижимостью (в частности, при покупке квартиры) задаток часто используется для подтверждения серьёзности намерений покупателя и защиты интересов продавца.
Что такое задаток и чем он отличается от аванса?
- Задаток (депозит) – денежная гарантия, которая в случае исполнения договора возвращается покупателю вместе с суммой, равной задатку, если продавец отказывается от сделки. Если же покупатель нарушает договор, задаток остаётся у продавца в качестве штрафа.
- Аванс (предоплата) – часть цены, которая просто засчитываеться в общую сумму оплаты. При отказе от сделки аванс возвращается полностью, если не предусмотрено иное в договоре.
Почему стоит оформлять задаток через нотариуса?
- Юридическая чистота. Нотариальное удостоверение подтверждает факт передачи задатка и фиксирует его размер.
- Защита от споров. Нотариус проверяет документы сторон, их право собственности и отсутствие обременений.
- Простота возврата. В случае расторжения договора нотариус может быстро вернуть задаток или оформить его удержание.
- Документальная доказательная база. Нотариальный акт имеет высокую доказательственную силу в суде.
Пошаговая процедура оформления задатка через нотариуса
Шаг 1. Подготовка документов
- Паспорт покупателя и продавца.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
- Кадастровый паспорт и технический план.
- Согласие супруга(и) (если квартира совместно нажитая).
- Справка о наличии/отсутствии обременений (ипотека, арест и др.).
Шаг 2. Выбор нотариуса
Рекомендуется обратиться к нотариусу, который находится в том же районе, где расположена квартира. Стоимость нотариального акта обычно фиксируется в тарифах Федеральной нотариальной палаты.
Нотариус составляет договор о задатке, в котором указываются:
- Стороны договора (полные ФИО, паспортные данные).
- Предмет сделки – указание на конкретную квартиру (адрес, кадастровый номер).
- Размер задатка.
- Условия возврата задатка (при исполнении или нарушении договора).
- Сроки исполнения основного договора купли‑продажи.
- Подписи сторон и печать нотариуса.
Шаг 4. Передача задатка
Покупатель вносит задаток наличными в кассу нотариуса или переводит на банковский счёт, указанный в акте. Нотариус выдаёт квитанцию о получении задатка, которая является подтверждением факта передачи.
Шаг 5. Оформление основного договора купли‑продажи
После получения задатка стороны в согласованные сроки (обычно 30‑60 дней) заключают основной договор купли‑продажи, который также удостоверяется нотариусом. При этом задаток учитывается в общей цене квартиры.
Какие риски может покрыть задаток?
- Отказ продавца от продажи без уважительной причины – задаток остаётся у покупателя.
- Отказ покупателя от покупки без уважительной причины – задаток переходит к продавцу.
- Наличие скрытых обременений, которые могут сделать сделку невозможной – в этом случае задаток возвращается покупателю.
Налоговые аспекты
При передаче задатка налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается, так как это не прибыль, а гарантийный платеж. Налоговые обязательства возникают только при оформлении окончательной сделки и переходе права собственности – в этом случае продавец обязан уплатить налог на доходы от продажи недвижимости (если она находилась в собственности менее 5 лет).
Пример договора о задатке (шаблон)
Договор о задатке г. ____________ "____" ___________ 2026 г. Продавец: _______________________________________ (ФИО, паспорт: серия ___ номер ___, выдан ____, код подразделения ____) Покупатель: _____________________________________ (ФИО, паспорт: серия ___ номер ___, выдан ____, код подразделения ____) Предмет договора Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить квартиру, находящуюся по адресу: ____________________, кадастровый номер ___________, за цену ___________ (прописью) рублей. Размер задатка Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере ___________ (прописью) рублей. Условия возврата задатка а) В случае исполнения обязательств сторон по основному договору задаток засчитывается в общую цену квартиры. б) При отказе Продавца от сделки без уважительных причин задаток возвращается Покупателю в двойном размере. в) При отказе Покупателя от сделки без уважительных причин задаток остаётся у Продавца. Сроки Стороны обязуются заключить основной договор купли‑продажи не позднее "____" ___________ 2026 г. Прочие условия Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу. Подписи сторон: Продавец: _______________________ /____________________/ Покупатель: _____________________ /____________________/ Нотариус: _______________________ /____________________/ (печать)
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли вернуть задаток, если после его передачи выяснилось, что у квартиры есть ипотека?
Да. Если ипотека не была указана в договоре о задатке, покупатель имеет право потребовать возврат задатка, так как продавец скрывал важный факт, препятствующий заключению основной сделки.
Вопрос: Какой размер задатка считается разумным?
Обычно задаток составляет от 5 % до 10 % от стоимости квартиры. При этом размер должен быть фиксирован в договоре, чтобы избежать споров.
Вопрос: Нужно ли платить нотариальные расходы за оформление задатка?
Да. Нотариус взимает плату за удостоверение договора о задатке в соответствии с тарифами. Расходы обычно делятся пополам, если иное не предусмотрено договором.
Оформление задатка через нотариуса – это надёжный способ защитить интересы обеих сторон при покупке квартиры. Нотариальное удостоверение гарантирует, что задаток будет возвращён или удержан в соответствии с условиями договора, а также подтверждает отсутствие скрытых обременений. При правильном подходе процесс проходит быстро, а риски минимальны.
Если вы планируете приобрести недвижимость, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом и выбрать опытного нотариуса, который поможет подготовить все необходимые документы и избежать неожиданных осложнений.