Один из самых часто задаваемых вопросов при инвентаризации, налогообложении и сделках с недвижимостью — «Нужно ли регистрировать забор в ЕГРН?» или «Является ли он отдельным объектом недвижимости?». Ниже — подробный разбор действующей редакции ст. 130 ГК РФ с комментариями и последними судебными разъяснениями (актуально на апрель 2026 г.).
Что говорит закон: статья 130 ГК РФ
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции, действующей с года:
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая:
- здания и сооружения;
- объекты незавершённого строительства;
- леса и многолетние насаждения;
- воздушные, морские и речные суда, космические объекты.
Однако в перечень не включены ограждения и заборы. Это сразу ставит под сомнение их статус как самостоятельной недвижимости.
Основные критерии недвижимости
Судебная практика (обобщение Верховного Суда РФ и арбитражных судов 2019–2025 гг.) выработала три обязательных признака, которым должен соответствовать объект, чтобы считатся недвижимым:
- Прочная связь с землёй. Перемещение невозможно без ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
- Самостоятельное хозяйственное назначение. Объект должен обеспечивать определённую функцию сам по себе, а не быть вспомогательным элементом другого имущества.
- Возможность оборота — объект может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, аренды и т. д.
Если хотя бы один из признаков отсутствует, вещь признаётся движимой или вовсе не является объектом гражданских прав (например, временным элементом благоустройства).
Почему забор не признаётся недвижимостью
Суды разных инстанций (АС г. Москвы от , АС Уральского округа от и др.) единодушно указывают:
- Забор не обладает самостоятельным хозяйственным назначением. Он служит исключительно для ограничения доступа к основному объекту (земельному участку или зданию).
- Нет прочной связи с землёй как у капитального строительства. Большинство заборов (даже на ленточном фундаменте) можно демонтировать без разрушения назначения самого участка.
- Невозможен оборот без участка. Продать забор отдельно от земли нельзя — он не фигурирует в ЕГРН как самостоятельный объект.
Исключения: когда забор всё же может быть включён в ЕГРН
В судебной практике встречаются единичные прецеденты, когда ограждение признаётся недвижимостью:
- Капитальное строительство. Массивное бетонное ограждение высотой >2 м с ленточным фундаментом, инженерными коммуникациями (например, встроенными опорами наружного освещения) и оформленное как объект капитального строительства (выписка из Росреестра, разрешение на строительство).
- Самостоятельный объект. Ограждение вокруг особо охраняемого объекта (арсенал, военный склад), где забор выполняет не только ограничительную, но и защитную функцию.
В таких случаях забор вносится в ЕГРН как «сооружение» с присвоением кадастрового номера. Однако это скорее редкое исключение, чем правило.
Налог на имущество: нужно ли платить?
Налоговые органы опираются на Разъяснения ФНС (письмо № БС-4-21/18210@ от ):
- Если забор не зарегистрирован в ЕГРН как объект недвижимости, не облагается налогом на имущество организаций и физлиц;
- Если забор учтён как капитальное сооружение — налог начисляется по кадастровой или инвентаризационной стоимости.
Краткий алгоритм проверки статуса забора
Для юриста, бухгалтера или собственника:
- Убедитесь, что забор не значится в ЕГРН как «сооружение» (запросите выписку).
- Оцените критерии: можно ли демонтировать без ущерба участку? Нет, движимая вещь.
- В бухгалтерском учёте отражайте как инвентарный объект движимого имущества (субсчёт 10 или 41), если стоимость >100 тыс. руб. и срок полезного использования >12 мес.
На 19 апреля 2026 года:
- Забор без статуса капитального строительства — не недвижимость и не подлежит регистрации в ЕГРН;
- Он может быть признан недвижимым лишь в исключительных случаях, когда выполняет функцию капитального сооружения и оформлен соответствующим образом.
- Налогом на имущество не облагается, а в бухгалтерии учитывается либо как МАФ, либо как движимое имущество.
Если вы сомневаетесь, закажите кадастровый вывод или заключение инженера-техника по критериям ст. 130 ГК РФ — это избавит от споров с налоговой и контрагентами.