Около Советской площади в нашем городе до сих пор стоит ряд объектов‚ которые фактически существуют‚ но в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) значатся лишь как «участок». Владельцы хотели бы продать землю‚ покупатели — получить «дом»‚ а суды разбирают‚ что же именно продаётся и какие риски несёт каждая сторона. Ниже — подробный разбор последствий‚ которые несут незарегистрированные постройки (в т.ч. самовольные) на участке у Советской площади.
Что считается «незарегистрированной постройкой»
- Фактически возведённое здание или сооружение‚ не внесённое в ЕГРН.
- Самовольная постройка — крайний случай: объект построен без разрешения на строительство‚ без согласования ввода в эксплуатацию.
- Незавершённое строительство — залит фундамент или возведены стены‚ но право собственности не оформлено.
До момента регистрации такой объект не является самостоятельным объектом недвижимости. Это ключевой тезис‚ подтверждённый Верховным Судом РФ в деле № 305-ЭС24-8341 от .
Правовой статус до регистрации
Не вещь‚ а «часть» земельного участка
Суды последовательно подчёркивают:
- Недвижимая вещь — это то‚ что внесено в ЕГРН.
- Незарегистрированная постройка в оборот не введена и‚ следовательно‚ не может выступать в качестве самостоятельной вещи.
- В силу п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 133 ГК РФ она рассматривается как составная часть земельного участка‚ если построена собственником участка.
- Если постройка возведена арендатором по договору строительной аренды‚ то она становится «частью» самого права аренды‚ а не участка.
Исключение — принадлежность
Апелляционный суд ошибочно отождествил постройку с «принадлежностью» (ст. 135 ГК РФ). ВС РФ указал: принадлежность — это всегда вещь‚ а самовольная постройка таковой не является до регистрации.
Последствия для собственника и потенциального покупателя
Продажа участка на торгах при банкротстве
| Вопрос | Позиция ВС РФ |
|---|---|
| Учитывать ли постройки при оценке начальной цены? | Можно учитывать как элемент‚ влияющий на рыночную стоимость земли‚ но не как самостоятельный актив. |
| Должны ли постройки быть отдельно описаны в договоре купли-продажи? | Не обязательно. Их отсутствие в договоре не делает торги недействительными. |
| Риск отказа в легализации | Полностью переходит на покупателя. |
Залог‚ взыскание‚ ипотека
- Обращение взыскания на участок: незарегистрированный фундамент или коробка не препятствуют‚ так как входят в состав участка (дела арбитражей 2015–2024 гг.).
- Ипотека: банк принимает землю в залог на общих основаниях; стоимость «недостроя» может учитываться экспертом‚ но залога на него отдельно не возникает.
Договор купли-продажи: что указывать
Чтобы минимизировать споры‚ сторонам договора рекомендуется:
- В разделе «Сведения о недвижимости» указать: «Земельный участок площадью 1 200 м² с расположенным на нём незавершённым строительством (№ разрешения на строительство № 1234 от )».
- Отдельным пунктом прописать: «Право собственности на объект капитального строительства не оформлено. Покупатель осведомлён и принимает риск признания постройки самовольной».
- При необходимости внести условие об «обязательстве продавца легализовать постройку» либо «обязательстве покупателя снести объект».
Пошаговая инструкция по легализации самовольной постройки (после покупки)
- Технический план — подготовить кадастровым инженером.
- Заявление в комиссию муниципалитета о признании объекта «условно разрешённым строительством» (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
- Оплата штрафа за самовольное строительство (ст. 9.5 КоАП РФ).
- Ввод в эксплуатацию (если требуется).
- Регистрация в ЕГРН и получение выписки о праве собственности.
Риски покупателя
- Снос — если постройка нарушает градплан‚ ПЗЗ или требования безопасности.
- Отказ в легализации — придётся убирать объект за свой счёт.
- Снижение стоимости участка — «токсичный» долгострой может стоить дешевле пустого участка.
Как это работает на практике: пример из арбитражной практики
Дело: А40-133700-2021 (определение ВС РФ от ).
- Банкрот: ООО «СК Город».
- Имущество: участок 2 300 м² + два самовольных здания (офис и склад).
- Торги: управляющий выставил цену только за землю‚ здания не оценивал.
- Должник: требовал признать торги недействительными — здания же есть!
Что делать прямо сейчас владельцу участка у Советской площади
- Заказать обмеры и технический план объектов.
- Проверить‚ подпадают ли постройки под уточнённый вид разрешённого использования (Южное планировочное округ‚ зона Ж-2).
- Если есть шанс легализации — подать заявление в администрацию до начала торгов.
- Если шансов нет — честно указать в договоре: «постройка подлежит сносу» и скорректировать цену.
Незарегистрированные постройки у Советской площади — не «невидимки»‚ а составная часть вашего земельного участка. Они могут увеличить или уменьшить его рыночную стоимость‚ но не могут быть самостоятельным предметом сделки. Покупатель получает всё «как есть»‚ включая риски легализации или сноса. Грамотный договор‚ экспертиза и своевременное обращение к кадастровому инженеру — единственный способ минимизировать потери и споры.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г. 15:53