После получения ключей от новой квартиры или дома радость быстро сменяется бумажной волокитой. Однако именно на этапе регистрации прав собственности допускается больше всего промахов, каждый из которых может обернуться потерей времени, денег и даже жилья. Ниже — самые распространённые юридические ляпы новоселов и пошаговые инструкции, как их избежать.

Не проверяют правоустанавливающие документы на застройщика (для ДДУ)

Что делают: доверяются рекламе и подписывают договор долевого участия, не сверяя полномочия застройщика.

Почему это ошибка: застройщик может не иметь разрешений, а сам проект быть «заморожен» или находиться в залоге.

• Как правильно:
  1. Запросите в Росреестре выписку ЕГРН на земельный участок.
  2. Убедитесь, что в выписке отсутствует обременение (залог, арест).
  3. Проверьте разрешение на строительство в Главгосстройнадзоре вашего региона.
  4. Сверьте ИНН застройщика с данными в ЕГРЮЛ на сайте ФНС.

Не вносят предварительный договор в Росреестр

Что делают: оставляют ДДУ или предварительный договор купли-продажи «на руках» до ввода дома в эксплуатацию.

Почему это ошибка: квартира может быть продана или заложена другому лицу, пока вы ждёте.

Как защититься: зарегистрируйте договор ДДУ в Росреестре в течение 3 месяцев после подписания. Для купли-продажи на вторичке — оформите предварительный договор с указанием аванса/задатка и обязательно нотариально заверьте его для последующего приоритета.

Пренебрегают технической проверкой объекта

Что делают: принимают квартиру без экспертизы, полагаясь на слова продавца или приёмку от застройщика.

• Что проверить:
  • Соответствие площади данным в БТИ (±5 % допускается).
  • Отсутствие незаконной перепланировки.
  • Целостность инженерных коммуникаций.

Если нарушения выявлены до регистрации, требуйте устранения за счёт продавца/застройщика. Иначе рискуете потом судиться за «скрытые дефекты».

Ошибки в платёжных документах

Упускают из вида нотариальные формы

Для некоторых сделок нотариальное удостоверение обязательно:

• Доля в праве общей собственности (продажа, дарение).
• Сделки с участием несовершеннолетних или опекунов.
• Договор ренты или пожизненного содержания.

Если нотариус отсутствует, регистратор в Росреестре просто откажет в регистрации.

Регистрируют право на «не ту» площадь

Что делают: не уточняют, включает ли объект подвал, балкон, мансарду.

Решение: сверьте технический план и кадастровый паспорт. При расхождениях подайте заявление на внесение изменений до появления новых собственников.

Забывают про совместную собственность супругов

Если квартира приобретается в браке, но оформляется на одного супруга, другой должен письменно согласиться. Иначе сделку впоследствии можно оспорить. Согласие подаётся нотариально и заверяется вместе с основным договором.

Опаздывают с постановкой на кадастровый учёт

После ввода дома в эксплуатацию:

1. Получите от застройщика разрешение и технический план.
2. В течение 5 рабочих дней подайте заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги.
3. Оплатите госпошлину (2 000 руб. для физлиц).

Опоздание даёт основание застройщику требовать неустойку за просрочку регистрации.

Не оформляют ипотечную передачу правильно

Алгоритм «ипотеки»:

1. Банк передаёт деньги на эскроу-счёт.
2. После регистрации перехода права банк ставит обременение.
3. Только после этого застройщик получает деньги.

Если регистрация обременения проигнорирована, банк может потребовать досрочное погашение кредита.

Игнорируют документы на землю и инфраструктуру

При покупке таунхауса или дома с участком:

• Убедитесь, что участок выделен для ИЖС, а не для садоводства.
• Запросите схему инженерных сетей: без подтверждённого подключения к газу, электричеству и воде продать объект будет сложно.

Чек-лист для новосёла: 7 шагов к безопасной регистрации

1. Соберите пакет: правоустанавливающий документ, паспорт, квитанции, технический план.
2. Проверьте чистоту: электронные выписки ЕГРН и базы судебных решений.
3. Найдите нотариуса (если требуется) и запишитесь заранее.
4. Зарегистрируйте договор ДДУ или купли-продажи в Росреестре.
5. Следите за сроками: максимум 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.
6. Получите выписку ЕГРН и проверьте корректность данных.
7. Обратитесь в УК для постановки на учёт и подключения коммунальных услуг.

Когда нужен юрист?

Если:

• объект куплен в ипотеке с материнским капиталом;
• в сделке участвуют несовершеннолетние;
• возникли споры о границах или перепланировке;

— лучше заказать комплексную юридическую проверку. Обычно стоимость услуги составляет 0,5–1 % от цены объекта, но позволяет избежать потерь в десятки раз выше.