Общая информация о проекте
Жилой комплекс «Зеленый остров» от компании «СтройСоюз» расположен в микрорайоне Южный города Котельники Московской области, всего в 15 минутах езды от центра Москвы.
Реализация проекта ведётся поэтапно, что влияет на оформление прав собственности и сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Правовой статус земельного участка
- Категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование — «многоэтажное жилое строительство».
- Форма собственности: участок предоставлен ООО «СтройСоюз» на праве аренды до 2058 года (договор аренды № 78-КЛ/01346).
- Сервитуты и обременения: в ЕГРН отсутствуют, однако в декларации застройки указано обязательство оставить 15 % территории под социальную инфраструктуру.
Разрешительная документация на строительство
- Разрешение на строительство: № 77-2510-15-2023 от (выдано МосОблСтрой).
- Проектная декларация: зарегистрирована в Госстройнадзоре МО , № РД-77-2510-15-2023-ПД.
- Акт ввода в эксплуатацию: для очереди 1 (корпуса 1-3) получен , для очереди 2 (корпуса 4-6) ожидается во II кв. 2026 г.
Форма продажи квартир
Застройщик продаёт квартиры по договору долевого участия (ДДУ) по ФЗ-214.
Альтернативный вариант — уступка прав требования по ДДУ (цессия) у ООО «Элитные квартиры» — официального партнёра-соинвестора.
Стандартный ДДУ
- Предмет: квартира с отделкой «под ключ» (стандарты приведены в Приложении № 2 к договору).
- Срок передачи: не позднее (для очереди 2).
- Обязательства застройщика: ввод дома в эксплуатацию, регистрация права собственности за дольщиком.
- Неустойка: 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Цессия (уступка прав)
- Стороны: цедент — ООО «Элитные квартиры», цессионарий — покупатель.
- Согласие застройщика: не требуется (п. 1 ст. 388 ГК РФ, договор ДДУ разрешает уступку).
- Госпошлина: 2000 руб. за регистрацию переуступки в Росреестре.
- Налоги: НДФЛ не платится, если квартира приобретается для личного проживания и срок владения цедентом превышает 3 года.
Ипотечные и акционные программы
| Банк-партнёр | Ставка | Первоначальный взнос | Льготные условия |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | от 6,5 % годовых | от 15 % | Субсидия 0,3 % при покупке онлайн |
| ВТБ | от 6,7 % годовых | от 20 % | 0 % комиссия за снятие наличных |
| Газпромбанк | от 7,0 % годовых | от 15 % | Кэшбэк до 100 000 руб. на покупку мебели |
Скидка за 100 % оплату: —5 % от базовой цены (действует как при полной оплате, так и при ипотеке без деления на транши).
Проверка юридической чистоты
- Выписка из ЕГРН:
- запрашивается не позднее 5 дней до сделки;
- обращаем внимание на разделы «Ограничения (обременения)» и «Переходы прав».
- Проверка застройщика:
- ЕГРЮЛ: ООО «СтройСоюз», ИНН 5032098765, ОГРН 1155032001234;
- отсутствие процедур банкротства (карточка 127-ФЗ пуста);
- рейтинг надёжности А++ (РА «Эксперт»).
- Проектная декларация на сайте Росреестра:
- убеждаемся, что изменений после не вносилось;
- сверяем планировку и площадь в договоре с планом БТИ.
Пошаговая схема покупки
- Бронирование: 3 дня, депозит 100 000 руб. (возвращается при отказе).
- Одобрение ипотеки: 1–3 дня (при необходимости).
- Подписание ДДУ/договора цессии: в офисе продаж или онлайн через Госуслуги (ЭЦП).
- Регистрация в Росреестре: 7–9 дней (МФЦ или электронная подача).
- Подписание акта приёма-передачи: после получения ключей и окончательного расчёта.
Налоговые последствия при продаже и сдаче в аренду
- НДФЛ при продаже: 13 % с разницы между ценой продажи и расходами, если владение менее 5 лет (для единственного жилья — 3 года).
- Налоговый вычет при покупке: 260 000 руб. (13 % от 2 млн руб.) можно получить после регистрации права.
- Аренда: упрощённая система 6 % (УСН доходы) или патент 15 000–30 000 руб. в год (зависит от площади).
Типичные ошибки покупателей
| Ошибка | Почему опасно | Как избежать |
|---|---|---|
| Покупка по ДКП от «Элитных квартир» | Не защищено ФЗ-214 | Требовать ДДУ или цессию |
| Отказ от страхования жизни при ипотеке | Банк повышает ставку на 1–1,5 % | Оформить полис с последующим возвратом части премии |
| Не проверка ежемесячных отчётов о ходе строительства | Возможно скрытое замедление работ | Следить на сайте наш.дом.рф |
Чек-лист перед подписанием договора
- Получена свежая выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
- Согласована ипотечная программа (одобренный лимит и ставка).
- Проверены все три подписи в договоре: застройщик, застройщик-партнёр, юр. отдел.
- Добавлен пункт о компенсации за просрочку сдачи с учётом индексации ключевой ставки.
- Сохранён скан договора в облаке (Яндекс.Диск/Google Drive) с доступом для банка и нотариуса.
Контактная информация
Официальный отдел продаж:
Адрес: Московская обл., г. Котельники, Константиновский проспект, 26 (шоу-рум на 1-м этаже корпуса 2)
Тел: +7 -95 123-45-67
Email: sales@zel-ostrov.ru
Режим работы: пн-пт 09:00–20:00, сб-вс 10:00–18:00
Данная статья подготовлена по состоянию на и не является публичной офертой. Перед любой сделкой рекомендуется получить консультацию квалифицированного риэлтора и юриста.