Дата подготовки: 19 апреля 2026 г. 14:32 (МСК)
Вводная часть
Вопрос выделения земельного участка для строительства в муниципальном образовании город Новороссийск (улица Мира, село Южная Озереевка) часто возникает у инвесторов, предпринимателей и частных лиц. На примере конкретного объекта – земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117052:2366 – рассмотрим, какие юридические нормы регулируют процесс получения разрешения на условно‑разрешённый вид использования (ОРВУ) «общественное питание (код 4.6)» и объект капитального строительства «кафе».
Правовая база, регулирующая выделение земельных участков
- Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) – статья 39 определяет порядок предоставления разрешения на ОРВУ.
- Административный регламент муниципального образования «город Новороссийск» от № 2100 «Предоставление разрешения на условно‑разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства».
- Правила землепользования и застройки (ПЗИЗ) территории городского округа (Решение городской Думы Новороссийска от 23 декабря 2014 г. № 439, в редакции от № 412).
- Постановление администрации МУ «город Новороссийск» от № 6144 – предварительное согласование предоставления земельного участка в общую долевую собственность.
- Нормативные правовые акты, касающиеся специальных территорий:
- Водный кодекс РФ № 74‑ФЗ (запреты в прибрежных защитных полосах);
- СНиП 23‑01‑99, СП 131‑13330‑2018, СП 50‑13330‑2012, СП 14‑13330‑2018 – технические регламенты по климатическим, сейсмическим и ветровым нагрузкам;
- СНКК 20‑303‑2002 – нормативы по снеговым и ветровым нагрузкам;
- СНКК 22‑301‑2000 – сейсмичность (балл 8).
Характеристика земельного участка
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Кадастровый номер | 23:47:0117052:2366 |
| Площадь | 259 м² |
| Категория земли | Земли населённых пунктов |
| Территориальная зона | Р‑3 «Зона размещения объектов отдыха и туризма» |
| Особые условия |
|
| Объект капитального строительства (на участке) | Нежилое здание, кадастр 23:47:0117061:84, площадь 91,8 м², высота 5 м, материал стен металлический каркас с утеплителем. |
| Процент застройки | 39 % |
| Озеленение | 31,8 м² |
Планировочные ограничения в зоне Р‑3
Согласно таблице 1 из ПЗИЗ, в зоне Р‑3 действуют следующие ограничения для ОРВУ «общественное питание» и строительства «кафе»:
| Параметр | Требование |
|---|---|
| Минимальная площадь участка | 50 м² |
| Максимальная площадь участка | 1500 м² |
| Количество надземных этажей | ≤ 1 этаж |
| Максимальная высота здания | до 6 м |
| Отступ от границ участка | не менее 3 м |
| Максимальный коэффициент застройки | 60 % |
| Наличие автостоянки | по табл. 78 Нормативов градостроительного проектирования КК |
Для рассматриваемого участка площадь 259 м², высота здания 5 м, коэффициент застройки 39 % – все параметры находятся в пределах допустимых.
Ограничения, связанные с особыми зонами
- Прибрежная защитная полоса (Чёрное море) – согласно Водному кодексу запрещено:
- использование сточных вод для регулирования плодородия почв;
- размещение кладбищ, скотомогильников, объектов, способных негативно влиять на морскую среду;
- строительство без инженерных защитных мероприятий от эрозии и подтопления.
- Водоохранная зона реки Озерейка и зона затопления – требуется:
- разработка проекта защиты от подтопления (геодезический мониторинг, дренажные системы);
- получение согласования в Гидрологическом отделе администрации и в Росприроднадзоре;
- запрет на размещение кладбищ, скотомогильников и иных объектов, ухудшающих качество воды.
Технико‑экономические показатели существующего объекта
Нежилое здание (кадастр 23:47:0117061:84) имеет:
- Площадь застройки – 101,1 м²;
- Этажность – 1 этаж, высота 5 м;
- Материал стен – металлический каркас с утеплителем (80 % пластика);
- Фундамент – бетонный;
- Кровля – двускатная из профнастила;
- Подключения: водоснабжение привозное, водоотведение – ЛОС, электроснабжение – сетевое, централизованное, газоснабжение – отсутствует, теплоснабжение – отсутствует.
Порядок получения разрешения на ОРВУ и на строительство «кафе»
Подготовительный этап
- Сбор пакета документов:
- Заявление по форме, утверждённой администрацией;
- Копия свидетельства о праве собственности (или договор аренды/долевого участия);
- Технический паспорт участка (кадастр, границы, геодезические данные);
- Экспертное заключение о соответствии участка требованиям зоны Р‑3;
- Экологическое заключение (включая оценку воздействия на прибрежную защитную полосу и водоохранную зону);
- Проект организации дорожного движения и автостоянки;
- Согласования с отделом архитектуры и градостроительства (архитектурный облик, фасадные решения).
- Оплата государственной пошлины за предоставление муниципальной услуги (по тарифу, действующему на 2026 год).
Согласование и экспертиза
- Экспертиза проекта в Госстройэкспертизе – проверка соответствия строительным нормам (СНиП, СП) и техническим регламентам.
- Экологическая экспертиза в Росприроднадзор – подтверждение отсутствия негативного воздействия на прибрежную полосу и водоохранные зоны.
- Согласование проекта с отделом водоснабжения и водоотведения (для привозного водоснабжения и ЛОС).
- Получение заключения пожарной службы о соблюдении требований пожарной безопасности (расстояния до соседних зданий, наличие эвакуационных выходов).
Выдача разрешения
После успешного прохождения всех экспертиз и согласований, администрация муниципального образования «город Новороссийск» выдает:
- Разрешение на условно‑разрешённый вид использования земельного участка «общественное питание (код 4.6)»;
- Разрешение на строительство объекта капитального строительства «кафе» (соответствие параметрам зоны Р‑3).
Регистрация прав
Получив разрешения, необходимо оформить правоустанавливающий документ (договор долевого участия, аренда или куплю‑продажу) в Росреестре, указав в качестве целевого назначения – «общественное питание».
Практические рекомендации инвестору
- Тщательно изучить границы зоны Р‑3 – убедиться, что планируемая площадь и высота здания не превышают установленные пределы.
- Провести геодезическую съемку с учётом границ прибрежной защитной полосы и зоны затопления.
- Разработать проект защиты от подтопления (подъёмные конструкции, дренажные каналы) – это ускорит экологическую экспертизу.
- Согласовать архитектурный облик с отделом архитектуры – в зоне туристических объектов часто требуются фасадные решения, гармонирующие с природным ландшафтом.
- Не забывать про автостоянку – минимум 1,5 м² на каждый обслуживаемый посетитель согласно табл. 78 НГП КК.
- Запланировать систему водоотведения (ЛОС) с учётом требований санитарных норм и зоны водоохранной зоны.
Выделение земельного участка по улице Мира в селе Южная Озереевка (кадастр 23:47:0117052:2366) возможно при соблюдении следующих ключевых условий:
- Соответствие параметрам зоны Р‑3 (площадь, высота, процент застройки, отступы);
- Отсутствие конфликтов с ограничениями прибрежных защитных полос и водоохранных зон (требуется экологическое и гидрологическое согласование);
- Получение полного пакета согласований: архитектурное, строительное, экологическое, пожарное, водоснабжение и водоотведение;
- Регистрация прав на землю после получения муниципального разрешения.
Соблюдая указанные юридические требования и технические регламенты, инвестор сможет законно реализовать проект «кафе» в туристической зоне, способствуя развитию местного бизнеса и повышая привлекательность прибрежного района.
Автор статьи: юридический аналитик, специализирующийся на земельных отношениях в Краснодарском крае.