Новоизмайловское, один из старейших исторических районов Санкт-Петербурга, в котором сосредоточены уникальные объекты культурного наследия XVIII–XIX веков․ Любое вмешательство в существующую застройку, даже в виде реконструкции или капитального ремонта, регулируется особым правовым режимом, совмещающим положения Градостроительного кодекса РФ, Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике» и специальных охранных зон Новоизмайловского исторического квартала․
Определение реконструкции по закону
Согласно п․ 14 ст․ 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это:
- изменение высоты, этажности, общей площади или объёма здания;
- надстройка, перестройка, расширение объекта;
- замена или восстановление несущих конструкций․
Для частного жилого дома высотой до 3 этажей, предназначенного для проживания одной семьи, подготовка проектной документации не требуется (ч․ 3 ст․ 48 ГрК РФ)․ Однако это правило НЕ распространяется на объекты, расположенные в зонах охраны культурного наследия, к которому относится большинство кварталов Новоизмайловского․
Охранные зоны и ограничения в Новоизмайловском
В соответствии с «Петербургской стратегией сохранения культурного наследия»:
- Для всей территории Новоизмайловского установлены дифференцированные режимы ограничений․
- Допускается реконструкция без изменения планировочной структуры (сети проездов, разбивки кварталов)․
- Запрещено изменение основных средовых характеристик (высотность, контур крыши, материал фасадов)․
- Любые работы у объектов культурного наследия требуют согласования Минкультуры РФ и КГИОП․
Алгоритм получения разрешений
Шаг 1․ Историко-культурная экспертиза
Если дом:
- является выявленным объектом культурного наследия;
- включён в перечень адресной программы «Развитие застроенных территорий»;
- находится в границах охранной зоны памятника,
Шаг 2․ Сбор исходно-разрешительной документации
- Технический паспорт БТИ с актом обмеров․
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН)․
- Ситуационный план М 1:2000 из Комитета по градостроительству․
- Разрешение собственника (или всех собственников долей)․
- Проект реконструкции, подготовленный СРО-оформленным проектным бюро․
- Положительное заключение экспертизы (аккредитованное юрлицо)․
Шаг 3․ Согласование в Госстройнадзоре СПб
Пакет документов подаётся через Единый центр документации (ЕЦД) или Госуслуги 7112․ Срок рассмотрения — 30 календарных дней․
Шаг 4․ Разрешение на строительство (РС)
После положительного заключения выдаётся:
- Разрешение на строительство/реконструкцию;
- Задание на проектирование инженерных сетей (если подключаются новые мощности)․
Шаг 5․ Ввод объекта в эксплуатацию
Завершающий этап — получение акта ввода объекта в эксплуатацию (форма № РС-1) и обновление сведений в ЕГРН․
Особенности переселения и сноса
Если дом признан аварийным и включён в «Адресную программу развития застроенных территорий», граждане-наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда имеют право:
- на равнозначное жилое помещение в новостройке;
- на выплату выкупной стоимости (ст․ 171 Закона СПб «О жилищной политике»)․
Важно: если дом частный и не аварийный, снос возможен только по соглашению собственников и при наличии подписанного договора переселения/выкупа․
Штрафы и ответственность
| Нарушение | Санкция | Нормативный акт |
|---|---|---|
| Самовольная перепланировка | Штраф 2 000 – 5 000 руб․ (физлица) 20 000 – 50 000 руб․ (юрлица) | КоАП РФ ст․ 7․21 |
| Несогласованное изменение фасада в зоне охраны | От 50 000 до 300 000 руб․ + обязательное восстановление прежнего вида | КоАП РФ ст․ 7․22, ст․ 9․5 КоАП СПб |
| Нарушение правил эксплуатации памятника культурного наследия | От 100 000 до 1 000 000 руб․ | Закон СПб № 820-105 |
Практические советы собственникам
- Проверьте статус дома: внесён ли он в ЕГРОКН, входит ли в охранную зону, есть ли предписания КГИОП․
- Заранее проконсультируйтесь в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП)․
- Нанимайте СРО-оформленную проектную организацию, имеющую опыт работы в историческом центре Петербурга и допуск Минкультуры․
- Фиксируйте все изменения: фото до/после, акты скрытых работ, журналы строительного контроля․
- Не начинайте работы без разрешения: даже капитальный ремонт кровли в охранной зоне требует согласования․
Куда обращаться
- КГИОП Санкт-Петербурга
ул․ Садовая, 42, тел․ +7 (812) -76-66-70 - Госстройнадзор СПб
ул․ Бассейная, 27, офис ЕЦД, тел․ +7 (812) -39-01-12 - МФЦ «Мои документы»
Предварительная запись онлайн через сайт gosuslugi․ru