Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Общие положения
Раздел земельного участка — это формирование двух и более самостоятельных объектов недвижимости из одного первоначального участка. В городе Владикавказ процедура регулируется:
- Земельным кодексом РФ (ЗК РФ, ст. 11.4 и ст. 11.7);
- Федеральным законом от № 218-ФЗ (ЕГРН, соглашения о разделе);
- Правилами землепользования и застройки Владикавказа (утверждены решением АМС).
Когда возможен раздел?
Раздел допускается только при соблюдении всех нижеперечисленных условий:
- Земля находится в частной собственности (ОКС, ЛПХ, ИЖС и др.).
- Размер каждого нового участка не меньше минимально установленного для данного вида разрешённого использования.
- Не нарушаются санитарные, пожарные и градостроительные нормы.
- Имеется техническая возможность формирования отдельных подъездов и инженерных сетей (если дом уже построен).
Подготовительный этап
Сбор документов
- Выписка из ЕГРН (кадастровый паспорт, план-чертеж).
- Свидетельства о праве собственности всех совладельцев.
- Разрешение на условно разрешённый вид использования (при необходимости).
Кадастровые работы
Обязательно заказываеться межевой план у кадастрового инжененера, члена СРО, аккредитованного на территории Республики Северная Осетия-Алания.
Процедура раздела
Добровольное соглашение между совладельцами
Шаги:
- Соглашение сторон — заключается в простой письменной форме и заверяется у нотариуса или у кадастрового инженера (п. 21 ст. 218-ФЗ).
- Оформление технической документации (межевой план + схема раздела).
- Заявление в МФЦ Владикавказа на внесение изменений в ЕГРН.
- Государственная регистрация новых участков (7–9 рабочих дней).
Раздел через суд
Если между совладельцами нет согласия:
- Иск подаётся в Ленинский районный суд г. Владикавказ по месту нахождения участка.
- В иске требуется:
- указать доли каждого собственника;
- предложить вариант раздела (выдел доли в натуре или компенсацию).
- Суд назначает судебно-техническую экспертизу (определяет возможность выдела).
- На основании решения суда межевой инженер составляет новый межевой план.
- Данные вносятся в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после предоставления судебного акта.
Особенности для объектов с домом
Если на участке расположен единый жилой дом, раздел возможен только при условии:
- дом является объектом долевой собственности (по договору долевого участия либо свидетельству о праве общей долевой собственности);
- каждая часть дома вновь оформляется как отдельный объект капитального строительства (выписка БТИ, техпаспорт).
В противном случае земельный участок поделить нельзя до тех пор, пока не поделен сам дом (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Перераспределение земель муниципальной или государственной собственности
Во Владикавказе земли, принадлежащие муниципалитету, перераспределяются по правилам ст. 39.27–39.28 ЗК РФ:
- участки должны быть предоставлены одному и тому же лицу;
- необходимо решение администрации г. Владикавказ;
- оформляется акт перераспределения и вносится в ЕГРН.
Частным лицам такие земли не подлежат разделу до момента их приватизации.
Пошлины и сроки
| Действие | Госпошлина, ₽ | Срок |
|---|---|---|
| Внесение изменений в ЕГРН (за 1 объект) | 350 | 7–9 дней |
| Кадастровые работы (услуги инженера) | от 8 000 | 5–10 дней |
| Судебная экспертиза (при споре) | от 15 000 | 1–2 месяца |
Частые ошибки и советы
- Не проверяют минимальный размер участка. Перед межеванием уточните требования в Архитектурно-градостроительном отделе АМС Владикавказ.
- Игнорируют согласие всех собственников. Даже 1 % доли требует письменного согласия.
- Забывают о сервитутах. Раздел не должен лишать соседей проезда и подвода коммуникаций.
- Не учитывают зоны охраны объектов культурного наследия. В центре Владикавказа действует зона охраны исторического центра, где раздел может быть запрещён.
Контакты и сервисы
МФЦ г. Владикавказ:
ул. Коцоева, 56, тел. ###-###-####, сайт mfc.rso-a.ru
Филиал Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания:
ул. Кутузова, 44, тел. 8 (8672) -0-35-55
Кадастровая палата:
ул. Терская, 25, тел. 8 (8672) -5-41-12