Владельцы жилой недвижимости нередко задаются вопросом: если я купил квартиру, обязательно ли я одновременно становлюсь и собственником земельного участка под домом? Ответ неоднозначен: всё зависит от того, о каком именно объекте идёт речь — об обычной квартире в многоквартирном доме или, например, о помещении в апарт-комплексе. Ниже разберёмся подробно.
Понятие «собственник» в российском праве
Собственник — это владелец имущества (ст. 209 ГК РФ). Он обладает тремя «классическими» правами:
- владеть — фактически обладать вещью;
- пользоваться — извлекать полезные свойства;
- распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.
Квартира в многоквартирном доме (МКД): что происходит с землёй?
Общее правило
При покупке квартиры в «классическом» многоквартирном доме вы:
- становитесь собственником именно помещения (квартиры, кладовой, паркинг-места);
- но земельный участок под домом переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ).
Как считается доля в земле
Доля определяется пропорционально площади вашей квартиры к общей площади всех помещений в доме. На практике:
- в ЕГРН на квартиру в графе «Земельный участок» проставляется:
«Площадь: Х м²; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок: Х/ХХХ». - выписка из ЕГРН на сам участок показывает всех собственников МКД как коллективных владельцев.
Кто управляет общей землёй?
Распоряжаться землёй под домом вправе общее собрание собственников помещений. Оно может:
- продать или обменять участок;
- сдать его в аренду под рекламу, парковку, рынок;
- оформить сервитуты, в т.ч. для ТСЖ/УК.
Апартаменты и апарт-отели: особый случай
Почему вопрос встаёт остро
В апарт-комплексах застройщики часто оформляют:
- здание на земле как единый недвижимый комплекс;
- помещения внутри — как объекты недвижимости без прикрепления к земельному участку.
Следствие, покупатель апартаментов формально не становится собственником земли под зданием с момента регистрации права на помещение.
Позиция Верховного Суда РФ
В 2023–2024 гг. ВС РФ в ряде определений подчеркнул:
«Право собственности на помещение в апарт-комплексе не автоматически влечёт за собой долю в земельном участке. Земля остаётся в собственности застройщика или иного правообладателя, если иное не предусмотрено договором или нормативными актами».
Однако суды допускают возможность впоследствии оформить долю в земле через:
- перевод апартаментов в статус «жилых» (что крайне редко);
- добровольную передачу участка от застройщика;
- решение органа местного самоуправления о формировании общего земельного участка.
Индивидуальный жилой дом: самый простой случай
Если вы купили дом с земельным участком по одному договору (или оформили две сделки подряд: «дом» + «земля»), то вы:
- сразу становитесь единоличным собственником и дома, и земли;
- в ЕГРН вносится два объекта: «Земельный участок» и «Жилой дом».
Как проверить, есть ли у вас доля в земле под домом
- Закажите выписку ЕГРН на свою квартиру/апартаменты.
- Просмотрите графу «Земельный участок»:
- Если указана доля — значит, участок в общей долевой собственности.
- Если графа пуста или написано «не предусмотрено» — значит, земля не в вашей собственности.
- Для полной картины закажите отдельную выписку на сам участок: там будут перечислены все собственники.
Практические рекомендации
- Покупая апартаменты, сразу уточните у застройщика: «Передаётся ли доля в земле?» — требуйте пункт в договоре.
- При купле-продаже квартиры в МКД доля в земле автоматически переходит покупателю; отдельный договор не требуется.
- Если земля не оформлена, инициируйте общее собрание собственников МКД и обратитесь в кадастровую палату для постановки участка на кадастровый учёт и регистрации права.
- Не путайте собственника квартиры и собственника земли — это могут быть разные лица, особенно в апарт-комплексах.
Собственник квартиры в многоквартирном доме обязательно становится со-собственником земельного участка под домом. В апарт-отелях и апартаментах такое право не возникает автоматически и требует отдельных договорённостей или судебных решений. Всегда проверяйте ЕГРН и условия договора купли-продажи — это избавит от споров и неожиданностей.