Вопрос о том‚ учитывается ли лоджия в общей площади жилого помещения и относится ли она к собственности собственника‚ часто возникает у собственников‚ покупателей и риэлторов․ Ответ зависит от нескольких факторов:
- нормативно‑правовой базы (Жилищный кодекс РФ‚ СНиП‚ СП 54․13330․2011 и др․);
- даты проведения кадастрового учёта квартиры;
- наличия официального разрешения на перепланировку (присоединение лоджии к жилой комнате);
- условий договора долевого участия или договора купли‑продажи․
Что говорит закон?
1․1 Статья 15 Жилищного кодекса РФ
Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ (в редакции‚ действующей на 2026 год)‚ общая площадь жилого помещения – это сумма площадей всех его частей‚ включая помещения вспомогательного использования‚ за исключением балконов‚ лоджий‚ веранд‚ террас и эксплуатируемой кровли․ Таким образом‚ в чисто законодательном поле лоджия не входит в общую площадь квартиры․
1․2 Приказы и нормативные документы
- Приказ Минэкономразвития РФ от № 90 подтверждает‚ что в расчёт общей площади не включаются балконы‚ лоджии‚ веранды и террасы․
- Свод правил СП 54․13330․2011 (СНиП 31‑01‑2003) в пункте В․2․1 также исключает эти элементы из общей площади․
- СНиП 2․08․01‑89 «Жилые здания» определяет «жилая площадь» как площадь помещений‚ предназначенных для постоянного проживания‚ а наружные выступающие конструкции (балконы‚ лоджии) относятся к общедомовой площади․
Как трактуется «часть квартиры»?
Термин «часть квартиры» в юридическом смысле может иметь два значения:
- Физическое расположение – помещение находится внутри ограждающих стен квартиры (внутренняя стена‚ пол‚ потолок)․
- Собственность – объект принадлежит собственнику квартиры и может быть отчуждён (продан‚ подарен и т․п․)․
Лоджия‚ как правило‚ не считается частью квартиры в обоих смыслах‚ если она не объединена с жилой комнатой официальным документом․
Когда лоджия может стать частью квартиры?
Существует несколько сценариев‚ при которых лоджия может быть признана частью квартиры:
3․1 Присоединение к жилому помещению (перепланировка)
- Необходимо получить разрешение власти исполнительного органа (жилищная инспекция‚ ТСЖ) и оформить технический паспорт на изменённый объект․
- После завершения работ вносятся изменения в кадастр недвижимости – в техническом паспорте указывается‚ что лоджия стала частью жилой комнаты‚ а в разделе «Площадь» указывается её площадь․
- В этом случае лоджия может быть включена в общую площадь квартиры‚ но только после официального оформления․
3․2 Кадастровый учёт до 1 марта 2005 г․
Если кадастровый учёт квартиры был проведён до 1 марта 2005 года‚ в некоторых случаях балкон или лоджия могут быть указаны в общей площади․ Однако в большинстве современных реестров такие площади пересчитываются и переводятся в категорию общедомовой площади․
3․3 Договорные положения
В договоре долевого участия или в договоре купли‑продажи может быть прописано‚ что площадь лоджии учитывается в расчёте цены квартиры․ Это не меняет юридический статус лоджии‚ но влияет на финансовую оценку недвижимости․
Практические последствия
4․1 При расчёте коммунальных услуг
Для начисления коммунальных платежей учитывается жилая и вспомогательная площадь без балконов‚ лоджий и террас․ Поэтому‚ даже если лоджия официально присоединена к квартире‚ в большинстве тарифов её площадь не включается в расчёт коммунальных расходов․
4․2 При продаже недвижимости
- Если лоджия не присоединена‚ её площадь обычно указывается в объявлении отдельно (например‚ «площадь лоджии – 3‚5 м²‚ не учитывается в общей площади»)․
- При официальном присоединении площадь лоджии включается в общую площадь‚ и её стоимость рассчитывается по коэффициенту снижения (обычно 0‚5‑0‚7 от стоимости жилой площади)․
4․3 При оформлении наследства и дарения
Если лоджия не входит в состав квартиры‚ она считается общедомовым имуществом и не может быть передана отдельно без согласования всех совладельцев дома․
Судебная практика
Судебные решения подтверждают‚ что без официального присоединения лоджия не может считаться частью квартиры:
- Судебная коллегия не нашла правовых оснований признать за истцом право собственности на часть общей площади с лоджией (дело 2025‑2024‑2023 г․)․
- В делах‚ где кадастр был проведён до 2005 г․‚ иногда встречаются решения о включении лоджий в площадь‚ но они редки и требуют дополнительного подтверждения․
Как правильно рассчитать площадь квартиры?
- Определите жизную (жилая) площадь – площадь всех комнат‚ кухни‚ санузлов‚ прихожих․
- К ней прибавьте площадь вспомогательных помещений (коридоры внутри квартиры‚ кладовки‚ санузлы и др․)‚ если они находятся в составе квартиры․
- Исключите балконы‚ лоджии‚ веранды‚ террасы – их площадь учитывается в общедомовой площади‚ но не в общей площади квартиры․
- Если лоджия официально присоединена‚ её площадь включается в пункт 2 и отражается в кадастровом паспорте․
- По текущему законодательству (ЖК РФ‚ Приказ Минэкономразвития‚ СНиП) лоджия не входит в общую площадь квартиры и не считается её частью․
- Лоджия может стать частью квартиры только после официального присоединения (разрешение на перепланировку‚ внесение изменений в кадастр)․
- Для расчёта коммунальных платежей и большинства юридических действий лоджия считается общедомовым имуществом․
- При покупке недвижимости важно уточнить‚ включена ли лоджия в общую площадь и есть ли документы‚ подтверждающие её присоединение․
Полезные ссылки и документы
- Жилищный кодекс РФ – консультант․ру
- Приказ Минэкономразвития РФ от № 90 – оф․ сайт
- СП 54․13330․2011 (СНиП 31‑01‑2003) – скачать
- СНиП 2․08․01‑89 «Жилые здания» – скачать
Если у вас возникли конкретные вопросы по статусу вашей лоджии‚ рекомендуется обратиться к юристу в сфере недвижимости или в службу правового консалтинга вашего региона․
Дата публикации: ․ Информация актуальна на момент написания и может изменяться в соответствии с изменениями законодательства․