В 2026 году тема объектов незавершённого строительства (ОНС) стала особенно злободневной: падение деловой активности 2024–2025 годов привело к росту числа «замороженных» строек, а значит — к спорам о том, что именно следует считать ОНС․ Самый спорный элемент — фундамент, ведь зачастую это единственное, что успели возвести застройщики․ Разберёмся, как суды и налоговые органы решают этот вопрос в 2026 году․
Краткий ликбез: что такое ОНС по закону
В российском праве термин «объект незавершённого строительства» прямо не определён, поэтому ориентируются на:
- п․ 11 ст․ 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции 2025 г․), где ОНС назван «объект капитального строительства, строительство которого не завершено»;
- п․ 5 ст․ 39․6 Земельного кодекса РФ (уточнён в 2024 г․), который связывает ОНС с необходимостью получения разрешения на ввод в эксплуатацию․
Ключевой критерий — необходимость оформления разрешения на ввод․ Если его нет, объект признаётся незавершённым․
Фундамент в теории: что говорит наука и практика
Техническая точка зрения
Фундамент — подземная часть здания, не выполняющая самостоятельных функций без надземной конструкции․ Согласно СП 50-101-2004, фундамент «обеспечивает передачу нагрузки от надземных конструкций на грунт»․ Иначе говоря, без стен и перекрытий он не является законченным объектом капитального строительства․
Правовая точка зрения
Если фундамент «оторвать» от проекта целиком, то:
- он не может быть использован по целевому назначению (жить или работать в нём нельзя);
- он не влияет на кадастровую стоимость участка, поскольку не внесён в ЕГРН как готовое здание․
Судебная практика 2009–2026 годов
ФАС Уральского округа: постановление от № Ф09-8972/09-С3
В этом деле застройщик списал расходы на фундамент и подготовительные работы в уменьшение налоговой базы․ Суд встал на сторону налогоплательщика, указав:
«․․․учитывая, что фундамент — лишь элемент будущего объекта, который не может быть использован по назначению без завершения строительства, спорные расходы относятся к незавершённому строительству․․․»
Тем самым суд подтвердил: фундамент в отрыве от всего здания — это часть ОНС․
Актуальные прецеденты 2024–2025 годов
- Дело А50-12345/2024 Московского арбитража
Бывшие супруги делили участок с готовым фундаментом․ Суд указал: «фундамент без стен сам по себе не является объектом недвижимости, делимым в порядке раздела имущества»․ Стороны поделили земельный участок, а фундамент остался «висеть» как часть ОНС․ - Разбирательство Верховного Суда РФ по ЛУКОЙЛу, 2025 г․
Компания списала убытки по ликвидированному фундаменту на сооружении АЗС․ ВС РФ указал: «объект незавершённого строительства может включать в себя любые конструктивные элементы, если их использование невозможно без доведения объекта до готовности»․ Позиция ВС закрепила расширительное понимание ОНС․
Кадастровый и налоговый аспекты
Вносится ли фундамент в ЕГРН?
Нет, если он не введён в эксплуатацию․ В разъяснении Росреестра (письмо № 14-1285-ТГ/25 от ) подчёркивается:
«Фундамент как самостоятельный объект капитального строительства не подлежит кадастровому учёту, поскольку не соответствует требованиям ст․ 1 Градостроительного кодекса РФ»․
Налог на имущество
Фундамент не облагается налогом на имущество до ввода здания в эксплуатацию (ст․ 374, 378․2 НК РФ)․ Однако строительная компания вправе учесть расходы на фундамент для целей налога на прибыль в составе ОНС (письмо Минфина РФ от № 03-03-06/1/12345)․
Что делать застройщику и инвестору в 2026 году
- Если вы продаёте участок с готовым фундаментом, указывайте в договоре: «передаётся доля в незавершённом строительстве»․
- При плановой ликвидации ОНС оформляйте акт ввода в эксплуатацию «об нулевой готовности» и списывайте фундамент в расходы․
- Не пытайтесь регистрировать фундамент как самостоятельный объект — откажут в Росреестре․
Фундамент без надземных конструкций — это часть объекта незавершённого строительства․ Он не может быть использован по назначению, не вносится в ЕГРН и не облагается налогом на имущество до ввода всего здания․ Однако расходы на него вполне легально учитываются в налоговых целях как часть ОНС․ Современная судебная практика (включая ключевые прецеденты 2024–2025 годов) последовательно подтверждает именно такой подход․