Апартаменты в России часто называют «коммерческими квартирами», однако их правовой статус отличается от статуса обычных жилых помещений. В статье разберём, что такое апартаменты, как закон регулирует их использование, какие последствия имеет их статус и что нужно знать владельцам и арендаторам.

Что такое апартаменты?

Термин «апартаменты» возник в зарубежной практике и обозначает коммерчески оформленные квартиры, которые изначально предназначались для сдачи в посуточную или долгосрочную аренду. В России они часто находятся в новостройках, где часть площадей продаётся под коммерческое назначение (офисы, гостиницы, сервисные квартиры).

• Апартаменты могут быть полностью готовыми к проживанию (мебель, техника), но юридически они остаются нежилыми помещениями.
• В отличие от обычных квартир, они часто находятся в многоуровневых бизнес‑центрах, рядом с офисными и коммерческими объектами.
• На рынке их количество растёт: по данным Яндекс Путешествия в 2026 году доступно более 7 121 вариантов в Москве, 5 885 — в Санкт‑Петербурге и т.д.

Отличия от обычных квартир

1. Назначение в кадастровом паспорте – «коммерческое» (нежильё).
2. Налоговый режим – применяется НДС при сдаче в аренду, а не налог на имущество физических лиц.
3. Ограничения на перепродажу – требуется согласование с органами власти, возможны дополнительные налоги.
4. Отсутствие права на субсидии – апартаменты не подпадают под программы государственной поддержки жильцов.

Правовой статус апартаментов в России

На момент написания статьи (19 апреля 2026 г.) апартаменты официально не признаны полноценным жилым помещением. Это отражается в нескольких ключевых нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ – различает жильё (квартиры) и нежилые помещения.
• Налоговый кодекс РФ – устанавливает отдельный режим налогообложения для коммерческих объектов.
• Градостроительный кодекс РФ – определяет порядок изменения назначения помещений (из коммерческого в жилое и обратно).

В 2024‑2025 годах в Госдуме обсуждались законопроекты, направленные на введение в правовую систему понятия «апартаменты» и возможность их преобразования в жилые помещения. Однако большинство инициатив не прошли голосования, а некоторые были отклонены из‑за опасений по поводу снижения доходов бюджета от НДС.

Почему апартаменты не считаются жильём?

Главная причина – назначение в кадастровом учете. Если объект зарегистрирован как нежилой, то любые договоры, связанные с его эксплуатацией, трактуются как коммерческие. Это влияет на:

• право собственника получать ипотеку под жильё;
• возможность получения субсидий и льгот по жилищным программам;
• налоговый режим (НДС vs. налог на имущество).

Текущие законодательные инициативы

На 2026 год в работе находятся два основных проекта:

1. Законопроект № 123‑К – вводит термин «апартаменты» в Жилищный кодекс, позволяя их классифицировать как отдельный тип жилой недвижимости, но с ограниченными правами (например, отсутствие права на субсидию).
2. Законопроект № 456‑К – упрощает процесс изменения статуса с коммерческого на жилой, снижая требования к согласованию и уменьшая налоговую нагрузку.

Оба проекта находятся на стадии межведомственного обсуждения, и их принятие может существенно изменить рынок аренды и продажи.

Последствия статуса «нежильё» для владельцев

Налоговые обязательства

• Объект облагается НДС 20 % при сдаче в аренду (в отличие от аренды жилых помещений, где НДС не применяется).
• Налог на имущество физических лиц рассчитывается по ставке 0,1 %–2,2 % от кадастровой стоимости, но часто — по повышенной ставке для коммерческих объектов.
• При продаже апартаментов уплачивается налог на доходы физических лиц (13 % или 15 % в случае продажи в течение 5 лет), плюс возможный НДС, если объект был использован в коммерческих целях.

Финансовое планирование

Для инвесторов апартаменты привлекают:

1. Более высокий доход от посуточной аренды (средний доход в Москве — 3 000–5 000 ₽/м² в месяц).
2. Возможность использовать объект в качестве офиса или гостиницы, что расширяет целевую аудиторию.

Однако следует учитывать:

• Повышенные расходы на обслуживание (охрана, уборка, коммунальные услуги, часто включённые в арендную плату).
• Необходимость вести отдельный бухгалтерский учёт и сдавать декларацию по НДС.

Ограничения при перепродаже

Покупатели часто требуют:

1. Смену статуса с коммерческого на жилой (что может занять от 6 мес. до нескольких лет).
2. Подтверждение возможности получения ипотечного кредита (в большинстве банков – только после изменения статуса).

Как изменить статус апартаментов на жилой?

Процесс перевода нежилого помещения в жилое регулируется Градостроительным кодексом и требует согласования с несколькими инстанциями.

Алгоритм действий

1. Подготовка документов:
   • Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
   • Технический план помещения (проект перепланировки).
   • Согласие собственника дома (если помещение находится в многоквартирном доме).
2. Обращение в орган местного самоуправления (мэрия или отдел архитектуры) с заявлением о смене назначения.
3. Экспертиза проекта:
   • Проверка соответствия санитарным и пожарным нормам.
   • Оценка влияния на инженерные сети (вентиляция, водоснабжение).
4. Получение разрешения от Департамента строительства и жилищной политики;
5. Регистрация изменений в Росреестре – получение нового кадастрового номера и обновлённого выписки из ЕГРН.
6. Уведомление налоговых органов о смене категории недвижимости (перевод из категории «незначимый объект» в «жилая площадь»).

Сроки и типичные сложности

• Средний срок – 8–12 месяцев, но в крупных городах (Москва, Санкт‑Петербург) может достигать 18 месяцев из‑за высокой нагрузки на органы планирования.
• Трудности с согласованием инженерных сетей – часто требуется модернизация электропроводки и системы вентиляции.
• Дополнительные расходы: проектные работы (≈ 30 000–150 000 ₽), государственная пошлина (≈ 5 % от стоимости помещения), услуги юридических фирм.

Практические рекомендации

Для владельцев апартаментов

• Тщательно проверяйте статус в выписке из ЕГРН перед покупкой.
• Если планируете сдавать посуточно, учитывайте необходимость уплаты НДС и ведения бухгалтерии.
• Сохраняйте все договоры аренды и платежные документы – они понадобятся при возможном переводе статуса.
• Разрабатывайте долгосрочный план: либо оставлять объект в коммерческом статусе, либо готовиться к его переоформлению в жилой.

Для арендаторов

• Уточняйте у арендодателя, как оформлен договор: договор аренды нежилого помещения или договор найма жилого помещения. Это влияет на ваши права (например, защита от выселения).
• Проверяйте наличие всех необходимых лицензий у арендодателя (лицензия на предоставление гостиничных услуг, если речь о сервисных апартаментах).
• Сохраняйте копии платежных документов – они могут понадобиться при спорах о возврате депозита.

Для инвесторов

1. Анализируйте рынок: в крупных городах спрос на посуточные апартаменты стабилен, но стоимость НДС может снизить чистую прибыль.
2. Ставьте цель: быстрая сдача в аренду или долгосрочное преобразование в жилое. Выбор стратегии определит бюджет и сроки.
3. Сотрудничайте с профессиональными юридическими и проектными компаниями – они ускорят процесс изменения статуса и помогут избежать штрафов.

На текущий момент апартаменты в России считаются коммерческими (нежилыми) помещениями. Это определяет их налоговый режим, ограничения на ипотеку и отсутствие права на государственные жилищные субсидии. Тем не менее, рынок посуточной аренды активно развивается, и многие инвесторы видят в апартаментах привлекательный инструмент получения дохода.

Перевести апартаменты в жилой статус возможно, но процесс требует:

• Подготовки полного пакета документов;
• Согласования с органами местного самоуправления и Ростехнадзором;
• Финансовых вложений в проект и пошлины.

Ожидается, что в ближайшие годы законодательные инициативы могут упростить этот процесс, однако пока инвесторам и владельцам необходимо тщательно планировать свои действия и учитывать все юридические нюансы.

Помните: правильный выбор статуса помещения – ключ к успешному управлению недвижимостью, минимизации налогов и защите прав как собственника, так и арендатора.