04 апреля 2026 г.‚ 03:39 по московскому времени
Понятие «фактическое пользование» и правовая база
В 2026 году суды при взыскании арендной платы за фактическое пользование нежилым помещением опираются на следующие нормы:
- ст. 614 ГК РФ — «Арендная плата»;
- ст. 1102 ГК РФ — «Неосновательное обогащение»;
- Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. (в ред. 2024)
Когда отсутствие договора не освобождает от платежей
Если арендатор продолжает использовать помещение после окончания срока договора либо договор признан ничтожным‚ но собственник не возражал против такого пользования‚ суд‚ как правило:
- взыскивает арендную плату на общих основаниях;
- определяет размер платы по среднерыночной ставке (Постановление АС Московского округа от г. № Ф05-9258/14 по делу № А40-50680/2013);
- в случае спора о цене назначает судебную экспертизу.
Судебная практика Верховного Суда РФ на 2026 год
Кейс: Определение СК при ВС РФ от 19 мая 2020 г. № 310-ЭС19-26908
Суть спора: арендодатель требовал с арендатора задолженность за 3 года после окончания срока договора.
Позиция арендатора: «Помещением не пользовались‚ имущества не хранили‚ счетов не получали».
Решение: ВС РФ отменил кассацию и оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций‚ указав:
- отсутствие счетов не отменяет факт пользования;
- арендатор не доказал возврата помещения арендодателю.
Как доказать факт пользования в 2026 году
| Доказательство | Что показывает |
|---|---|
| Фото/видео | Наличие товара‚ техники‚ персонала в помещении |
| Коммунальные счета | Факт потребления электричества‚ воды‚ тепла |
| Свидетельские показания | Подтверждение ежедневного доступа арендатора |
| Корреспонденция на адрес помещения | Получение почты‚ курьерских доставок |
Размер взыскиваемой платы
Суды применяют два подхода:
- Договорная ставка — если договор прекращён‚ но стороны не спорили о цене (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
- Среднерыночная ставка — при отсутствии договора или его ничтожности (ст. 1102 ГК РФ).
Процедура взыскания в арбитраже: чек-лист 2026
- Претензия (30-дневный срок ответа по закону).
- Исковое заявление в арбитраж: требования о взыскании долга + неустойка + упущенная выгода.
- Обеспечительные меры — арест имущества должника.
- Исполнительное производство — в ФССП через 1 месяц после вступления решения в силу.
Особые положения 2026 года
- Онлайн-аренда: если ключи переданы через электронную подпись (ЭЦП)‚ датой начала пользования считается время первого входа в помещение.
- Аренда с эскроу-счетом: арендодатель может требовать оплату только после подтверждения фактического доступа арендатора (новый п. 4.1 ст. 614 ГК РФ в ред. 2025).
- Угроза санкций: при просрочке свыше 90 дней автоматически начисляется ключевая ставка ЦБ + 10% годовых (ст. 809.1 ГК РФ).
Советы юриста
Арендодателю:
- Подписывайте акт приёма-передачи даже при пролонгации.
- Фиксируйте факт пользования ежемесячными актами сверки.
- Включите в договор условие о судебной экспертизе рыночной ставки.
Арендатору:
- Документально подтверждайте возврат помещения (акт‚ почтовое уведомление).
- При споре о цене сразу заявляйте ходатайство о назначении экспертизы.
В 2026 году суды последовательны: фактическое пользование = обязанность платить. Отсутствие договора‚ счетов или письменных претензий не освобождает арендатора от выплаты арендной платы‚ но даёт право оспаривать её размер. Грамотная документация и своевременное обращение к юристу позволяют минимизировать риски обеих сторон.
Автор: юридическая служба «Право-Эксперт»‚ 19 апреля 2026 г.