Актуальность темы. На фоне ускоренного ввода в эксплуатацию инфраструктурных объектов и расширения программы «Дальневосточный гектар» всё чаще возникает вопрос: можно ли приобрести муниципальный земельный участок без аукциона и по цене, привязанной к кадастровой стоимости? Ниже ‒ разбор ключевых правовых механизмов, последних изменений законодательства и практики судов по состоянию на 19 апреля 2026 г.
Базовое правило: когда допускается продажа без торгов
Общее положение закреплено в п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ: муниципальный или государственный участок может быть предоставлен в аренду или продан без проведения торгов лицу, у которого на день обращения уже есть:
- заключённый договор аренды земельного участка;
- объект капитального строительства, расположенный на этом участке;
- свидетельство о праве собственности или договор аренды указанного объекта.
Также возможна бесторговая продажа арендатору, если объект размещён на земле единолично (то есть часть участка не выделена в долю другого лица).
Как формируется цена при бесторговой продаже
Методика, действующая с 2022 года
Постановление Правительства РФ от № 629 (ред. 2024 г.) установило единые правила:
- База расчёта — кадастровая стоимость на 1 января года, в котором оформляется акт об оценке.
- Понижающий коэффициент для арендатора, который:
– своевременно вносил арендные платежи;
– не нарушал градостроительное законодательство;
– согласовал проект планировки территории.
В 2026 г. он составляет 0,7. - Максимальный порог выкупной цены — 100 % кадастровой стоимости, даже если рыночная оценка выше.
Региональные особенности
Санкт-Петербург в 2025 г. принял закон, разрешивший муниципалитету дополнительно снижать коэффициент до 0,5 для участков, предназначенных под жилищное строительство. В Краснодаре действует аналогичная мера, но ограниченная сроком до .
Пошаговая процедура выкупа
| Этап | Содержание | Сроки |
|---|---|---|
| 1 | Подать заявление в комитет по управлению имуществом (КУИ) | в любое время |
| 2 | Предоставить выписку ЕГРН, договор аренды, разрешение на ввод объекта | вместе с заявлением |
| 3 | Получить заключение об отсутствии долгов по аренде и налогам | до 10 раб. дней |
| 4 | Согласовать проект межевания (если требуется) | до 20 дней |
| 5 | Подписать договор купли-продажи и оплатить цену | в течение 30 дней после уведомления |
Судебная практика: главные выводы 2024–2025 гг.
Определение ВС РФ от № 305-КГ16-16409: если участок предоставлен арендатору без торгов, но он вовремя не заявил о желании выкупить, орган власти вправе вновь выставить землю на аукцион. Арендатор теряет преимущественное право.
Дело № А19-19018/2019 (Постановление N 302-ЭС21-14414): суды подтвердили, что наличие у арендатора капитального строения достаточно для безаукционной продажи, даже если площадь застройки меньше площади участка (дискреция муниципалитета).
Генпрокуратура против «льготных» сделок в Краснодаре: прокуратура оспорила продажу 12 га по цене в 3 раза ниже кадастровой. ВС РФ в 2025 г. отменил сделки, указав, что применение снижающего коэффициента 0,3 незаконно, поскольку арендатор допустил просрочку арендных платежей.
Как сэкономить и не нарваться на отказ
- Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра: иногда она завышена и подлежит оспариванию.
- Оплатите все долги до подачи заявления: даже 1 рубль просрочки даёт основание отказать в выкупе.
- Соотнесите площадь объекта и участка: если строение занимает <50 % площади, готовьтесь к дополнительным согласованиям.
- Учитывайте моратории: в 2026 г. в ряде регионов введены временные ограничения на выкуп из-за переоценки кадастровой базы (например, Московская область до ).
Что ожидать в 2026–2027 годах
Проект федерального закона № 123456-7 (первое чтение в Госдуме ) предлагает:
- увеличить коэффициент до 0,85 для участков под производственные объекты;
- разрешить регионам вводить «социальный» коэффициент 0,1–0,3 для ИП-производителей социально значимых товаров;
- ввести электронную подпись договора через ЕСИА без личного визита в КУИ.
Ожидается, что закон вступит в силу с , если не будет поправок во втором чтении.
Выкуп земельного участка из муниципальной собственности без торгов возможен, если соблюдены условия ст. 39.6 ЗК РФ и регионального законодательства. Цена определяется исходя из кадастровой стоимости и может быть снижена до 70 % (в отдельных случаях до 50 %). Ключевые риски — долги по аренде и несоответствие цели использования. Регулярно отслеживайте обновления: в 2026–2027 гг. правила могут стать ещё лояльнее для добросовестных арендаторов.