Дата актуализации:  г.

Содержание

1. Законодательная база
2. Кто имеет право выкупа
3. Условие и ограничения
4. Пошаговая процедура выкупа
5. Перечень необходимых документов
6. Оценка стоимости участка
7. Порядок оплаты и сроки
8. Что происходит после выкупа
9. Последние изменения (2022‑2023 гг.)
10. Вопросы и ответы

Законодательная база

Основные нормы, регулирующие выкуп арендованного земельного участка, содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ):

• Статья 39.6 – случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.
• Статья 39.20 – особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения (включая гаражные комплексы). Данная статья также регулирует право собственника здания (или машино-места) выкупить участок без проведения торгов.
• Статья 39.3 – порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с обязательным проведением аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6.
• Федеральный закон № 338‑ФЗ от «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – уточняет применение статьи 39.20 к собственникам нежилых помещений в гаражных комплексах.
• Постановление Правительства РФ № 2536 от – вводит преференцию «выкуп без торгов» для арендаторов муниципальных участков.
• Постановление Правительства РФ № 629 от – устанавливает срок рассмотрения заявлений об выкупе (не более 14 календарных дней).

Кто имеет право выкупа?

Право выкупа могут реализовать:

• Физические лица – собственники зданий, сооружений, нежилых помещений (в т.ч. гаражных машиномест), расположенных на арендованном участке.
• Юридические лица – организации‑арендаторы, у которых в договоре аренды предусмотрена возможность выкупа или отсутствует запрет на такой переход.
• Иные лица, получившие право пользования земельным участком в рамках преференций (например, сельхозпроизводители, получившие участок в аренду до 2023 г.)

Условие и ограничения

Выкуп возможен только при соблюдении следующих условий (по ст. 39.20 и 39.6 ЗК РФ):

1. Наличие права собственности на объект капитального строительства (ОКС) – дом, гараж, склад и т.д., построенный и оформленный до  г. (дата вступления в силу нового Земельного кодекса) дает упрощённый порядок выкупа.
2. Отсутствие запрета в договоре аренды – если в договоре явно указано, что выкуп невозможен, то законный путь – только через судебный спор.
3. Участок должен быть разрешён к передаче в собственность – не допускаются земли, отведённые под особо охраняемые территории, зоны военного использования, зоны санитарной охраны и т.п.
4. Соблюдение лимита по площади – для физических лиц в большинстве регионов ограничение составляет 0,5 га (для сельхозназначения – 5 га), если иное не установлено региональными нормативными актами.
5. Оплата выкупной цены – цена определяется в пределах от 1 % до 25 % от кадастровой стоимости (в зависимости от категории участка и наличия ОКС).
6. Соблюдение сроков подачи заявления – согласно Постановлению № 629, заявление должно быть подано не позднее 30 дней после окончания срока аренды, если иное не предусмотрено договором.

Пошаговая процедура выкупа

Ниже представлена типовая схема действий арендатора, желающего превратить арендные права в право собственности.

1. Подготовка предварительной информации
   • Проверить наличие пункта о праве выкупа в договоре аренды.
   • Удостовериться, что объект (дом, гараж и т.п.) имеет правоустанавливающие документы.
   • Собрать справки о кадастровой стоимости участка (КН, выписка из Росреестра).
2. Подготовка заявления

   Заявление подаётся в орган местного самоуправления (муниципальное образование) или в уполномоченный государственный орган (Мосгоргео, Росреестр). В заявлении указываются:

   • Сведения о заявителе (паспорт, ИНН, ОГРН (для юр. лиц)).
   • Номера и описание арендованного участка (КВ, адрес, площадь).
   • Документы, подтверждающие право собственности на ОКС.
   • Запрос о выкупной цене (можно указать желаемый диапазон).
3. Подача пакета документов

   Документы передаются в установленном порядке (лично, через электронный портал Госуслуги, почтой с описью).

4. Рассмотрение заявления

   Орган, получивший заявление, в течение не более 14 календарных дней (по Постановлению № 629) обязан:

   • Проверить правоустанавливающие документы.
   • Оценить земельный участок (при необходимости привлечь кадастровую оценку).
   • Сформировать акт о согласовании выкупной цены.
5. Подписание договора купли‑продажи

   После согласования цены стороны подписывают договор, который подлежит государственной регистрации в Росреестре.

6. Оплата выкупной цены

   Оплата производится в безналичной форме на счёт органа, владеющего землей, либо через банковскую ячейку. Квитанция об оплате прилагается к заявлению о регистрации.

7. Регистрация права собственности

   После получения подтверждения об оплате и подписанного договора в Росреестр вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На этом этапе арендатор официально становится собственником участка.

Перечень необходимых документов

Список может незначительно различаться в зависимости от региона, но в среднем включает:

• Заявление о выкупе (по образцу органа).
• Копия договора аренды земельного участка.
• Документы, подтверждающие право собственности на ОКС (свидетельство о праве собственности, технический паспорт, договор купли‑продажи).
• Кадастровый паспорт участка (выписка из Росреестра).
• Справка о кадастровой стоимости (КН) и о стоимости земли по рыночным ценам (если требуется).
• Согласие совладельцев (если участок принадлежит нескольким лицам).
• Квитанция об уплате госпошлины (по ставке 2 % от стоимости земли, но не менее 4000 руб).
• Для юридических лиц – устав, решение об уполномочивании представителя, Доверенность.

Оценка стоимости участка

Стоимость выкупа определяется в пределах:

• 1 % – 5 % от кадастровой стоимости, если участок используется под жилую застройку и на нем построено здание, оформленное до 2001 года.
• 5 % – 15 % – для участков сельскохозяйственного назначения, если арендатор – фермер.
• 15 % – 25 % – для нежилых и промышленных участков, где нет построек, либо они построены после 2001 года.

Точная цена фиксируется в акте согласования, который подписывается обеими сторонами.

Порядок оплаты и сроки

Оплата производится в течение 30 календарных дней с момента подписания договора (если иное не оговорено). При просрочке возможны:

• Начисление пени в размере 0,1 % от суммы за каждый день просрочки.
• Расторжение договора и возврат участка в аренду.

Что происходит после выкупа?

1. Внесение изменений в ЕГРН – появление нового собственника.
2. Получение выписки из реестра, подтверждающей право собственности.
3. Возможность переоформления объекта капитального строительства (если ранее было в аренде).
4. Новые налоговые обязательства:
   • Налог на имущество (если объект жилой) – 0,1 %–0,3 % от кадастровой стоимости.
   • Налог на землю – ставka определяется региональными нормативами.

Последние изменения (2022‑2023 гг.)

В последние годы в законодательстве появились несколько важных нововведений, облегчающих выкуп:

• Постановление № 2536 от – вводит преференцию с ограниченным сроком «выкуп без торгов» для арендаторов муниципальных участков. Участники могут подать заявление в течение 12 месяцев после подписания договора аренды.
• ФЗ 338‑ФЗ от – расширил перечень объектов, на которые распространяется статья 39.20, включая машино-места в гаражных комплексах.
• Постановление № 629 от – сократило срок рассмотрения заявлений до 14 дней, что ускорило процесс регистрации.
• Новые разъяснения от Росреестра (2024) уточняют порядок расчёта выкупной цены при наличии нескольких ОКС на одном участке.

Вопросы и ответы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли выкупить участок, если в договоре аренды нет пункта о выкупе?

Да. По ст. 39;20 ЗК РФ выкуп возможен, если не установлен запрет. Отсутствие прямого упоминания о праве выкупа не является запретом. Однако необходимо получить согласие владельца (муниципального или государственного органа);

Вопрос 2: Какой максимум площади можно выкупить без торгов?

Для физических лиц – обычно 0,5 га, но в сельском хозяйстве лимит может достигать 5 га. Для юридических лиц – лимит определяется региональными нормативами и типом использования земли.

Вопрос 3: Нужно ли проводить кадастровую оценку?

Кадастровая оценка обязательна, если стоимость участка превышает 5 млн рублей или если орган‑владелец требует её проведения. В остальных случаях достаточно выписки из Росреестра о кадастровой стоимости.

Вопрос 4: Можно ли выкупить землю, находящуюся в аренде более 10 лет?

Да. Срок аренды не ограничивает право выкупа, если иное не установлено договором или законом. Однако в некоторых регионах срок аренты более 5 лет требует обязательного проведения аукциона, если нет преференций.

Вопрос 5: Какой документ подтверждает право выкупа?

Акт согласования цены, подписанный обеими сторонами, и решение органа о предоставлении права выкупа (постановление) являются ключевыми документами. После их подписания и оплаты формируется договор купли‑продажи, который регистрируется в Росреестре.

Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ на 19 апреля 2026 года. Для окончательной юридической консультации рекомендуется обратиться к профильному юристу или в местный отдел управления земельными ресурсами.