Актуально на 20 апреля 2026 г.
Почему «выделение» обязательно?
Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, если семейный капитал (в 2026 году – 728 921,90 ₽) был направлен на погашение ипотеки или первоначальный взнос, каждый член семьи, включая всех детей, должен получить долю в праве собственности. Без этого:
- Росреестр откажет в регистрации перехода права при продаже;
- сделку можно оспорить в суде;
- материнский капитал придётся вернуть в ПФР.
Когда доли выделяют
- Перед продажей. Оптимальный вариант: сначала выделить доли нотариально, потом подавать заявление на продажу.
- Одновременно со сделкой. В договоре купли-продажи прописывают, что часть выручки идёт на покупку нового жилья и в нем сразу оформляются доли детей.
- По соглашению об авансе. Если покупатель готов дождаться, можно подписать предварительный договор, выделить доли, а затем заключить основной.
Пошаговая инструкция
Шаг 1. Определить размер долей
Закон не фиксирует конкретный процент. Главное – чтобы:
- доли были равными или не ухудшали жилищные условия ребёнка;
- каждый ребёнок получил не меньше квадратных метров, чем имел в старой квартире.
Пример: квартира 60 м², 4 члена семьи – по 15 м² на человека. При продаже и покупке новой квартиры 80 м² доли можно оставить прежние (15 м²) или увеличить до 20 м², но не уменьшать.
Шаг 2. Нотариальное соглашение
Оформляется нотариальное соглашение о выделе долей между родителями и детьми. Понадобятся:
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей;
- выписка из ЕГРН;
- документы о погашении ипотеки (если кредит закрыт);
- справка из ПФР об использовании маткапитала.
Шаг 3. Регистрация в Росреестре
После нотариуса заявление подаётся через МФЦ или онлайн на rosreestr.gov.ru; Срок – 5–9 рабочих дней.
Шаг 4. Продажа квартиры
После регистрации долей можно заключать основной договор купли-продажи.
Что делать, если ребёнку нет 18 лет
Доли оформляются в пользу несовершеннолетних, но распоряжаются ими родители (законные представители). При этом:
- обязательно получить разрешение органа опеки на продажу;
- доказать, что ребёнку предоставят равноценное или лучшее жильё;
- открыть банковский счёт для хранения денежных средств от доли (если часть выручки не идёт на новую квартиру).
Штрафы и риски
| Нарушение | Последствие |
|---|---|
| Не выделили доли | Штраф до 50 000 ₽, возврат маткапитала в ПФР, сделка может быть признана недействительной. |
| Уменьшили долю ребёнка | Опека может наложить арест на имущество, обязать выкупить равноценную долю в новой квартире. |
| Продали без разрешения опеки | Договор недействителен, деньги придётся вернуть покупателю. |
Алгоритм «одним листом»
- Собрать документы → Нотариус → Росреестр → Разрешение опеки → Продажа.
- Средний срок: 2–4 недели, при онлайн-подаче – до 10 дней.
- Стоимость услуг: нотариус 3 000–6 000 ₽, госпошлина 2 000 ₽ за каждый объект, госуслуги Росреестра – 350 ₽ онлайн.
Популярные вопросы
Вопрос:
«Квартира куплена в браке, но маткапитал внесён только мужом. Обязательно ли выделять долю мне?»
Ответ:
Да. Даже если капитал оформлен на одного супруга, все члены семьи (включая супругу и детей) получают доли.
«Можем ли мы продать квартиру и купить дом в ипотеку без выделения долей сразу?»
Нет. Сначала доли должны быть выделены в текущей квартире, либо в договоре купли-продажи прямо указать, что доли детей будут оформлены в новом жилье в течение 6 месяцев после регистрации права собственности.
Полезные ссылки и телефоны
- Официальный сайт МФЦ России – запись на приём, образцы заявлений;
- Единая справочная ПФР: 8-800-302-2-302 (бесплатно по РФ);
- Госуслуги: gosuslugi.ru – онлайн-запись к нотариусу и в Росреестр.