Дата актуализации:
Покупка квартиры у близких — популярный способ сохранить деньги в семье. Однако не все знают‚ что имущественный налоговый вычет при такой сделке имеет ряд ограничений. В статье разберёмся‚ когда ФНС откажет в возврате 13 % НДФЛ и как всё-таки можно законно получить вычет‚ если родственник — не «враждующая» сторона.
Почему вычет может не дать
С г. в п. 5 ст. 220 НК РФ появился запрет: при покупке жилья у «взаимозависимых лиц» вычет не предоставляется. К таким лицам относятся:
- родители и дети (включая усыновителей/усыновлённых);
- братья и сёстры (полные и неполные);
- супруги;
- опекуны/попечители и их подопечные.
Если кто-то из перечисленных продаёт квартиру вам‚ ФНС автоматически откажет в вычете‚ даже если рыночная цена соблюдена и сделка реальна.
Кто считается «родственником»‚ но не «взаимозависимым»
Важно: дед‚ бабка‚ внуки‚ дяди‚ тёти‚ племянники и двоюродные братья/сёстры в перечень взаимозависимых лиц не входят. Значит:
- Можно получить вычет‚ купив квартиру у дяди или бабушки.
- Нельзя получить вычет‚ если продавец — отец или сестра.
Размер вычета и лимиты-2026
| Вид расходов | Максимальная сумма вычета | Сколько вернуть (13 %) |
|---|---|---|
| Покупка квартиры/доли | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Ипотечные проценты | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
Новинка 2026 г.: в Госдуме уже обсуждают увеличение лимита с 2 до 8 млн ₽‚ но пока закон не принят. Отслеживайте изменения на Госуслугах в жизненной ситуации «Налоговый вычет».
Как оформить вычет шаг за шагом
- Проверьте родство. Убедитесь‚ что продавец не входит в «запрещённый» перечень.
- Соберите документы:
- ДКП или переход прав по ДДУ;
- ЕГРН-выписка;
- платёжные документы (банковские выписки‚ расписки);
- справка 2-НДФЛ за год подачи и три предыдущих;
- свидетельство о рождении/браке (если нужно подтвердить‚ что родства нет).
- Выберите способ:
- онлайн через «Госуслуги» → жизненная ситуация «Налоговый вычет»;
- лично в ИФНС;
- через работодателя (по уведомлению ИФНС).
- Подайте 3-НДФЛ за последние три года (если купили в 2023 г.‚ можно подать за 2023-2025 гг. последовательно).
- Получите возврат на карту (срок до 4 месяцев).
Частые ошибки
- «Сделаем заниженную цену». Если цена в договоре ниже кадастровой × 0‚7‚ ИФНС уменьшит вычет до этой величины.
- «Оформим через дарение». Дарение от родственника налогом не облагается‚ но даритель не может получить вычет (не было расходов).
- «Купим у родителей‚ но оформим на жену». Если деньги дали родители → всё равно взаимозависимость: жена и родители мужа связаны узами брака.
Что делать‚ если уже купили у «запрещённого» родственника
К сожалению‚ закон не оставляет лазеек. Вычет не предоставят‚ даже если вы:
- докажете реальность сделки;
- оформите квартиру в долях на детей;
- перепродадите квартиру третьему лицу и снова купите.
Единственный легальный способ — перезаключить договор через дальнего родственника или третье лицо‚ но это налоговая оптимизация и риски проверок возрастают. Перед любыми действиями проконсультируйтесь с налоговым юристом.
Краткий чек-лист
✅ Можно: покупка у дедушки‚ тёти‚ племянника‚ двоюродной сестры.
❌ Нельзя: покупка у родителей‚ детей‚ братьев/сестёр‚ супруга/супруги.
Лимит: до 260 000 ₽ + 390 000 ₽ за ипотеку.
Срок: подаём за последние три года.
Сервис: портал gosuslugi.ru → «Налоговый вычет».